Может ли застройщик частями оплачивать ИЛ?

Оплата по договору с Застройщиком

Может ли застройщик частями оплачивать ИЛ?

Последнее обновление: 30.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

После того, как мы поставили свой автограф на договоре, у нас тут же возникает обязанность по этому договору – произвести платеж. Неприятно, но – надо!

По сравнению со вторичным рынком, где принято рассчитываться за квартиру наличными, и иногда в валюте, на первичном рынке оплата по договору с Застройщиком обычно происходит по безналу, и в рублях.

Наличные могут потребоваться в отдельных случаях, например, при внесении предоплаты за квартиру (бронирование/резервирование квартиры). Это может трактоваться как первый взнос по договору.

К слову, при заключении Договора долевого участия (ДДУ), любые платежи по нему Застройщик (Девелопер) вправе принимать только после регистрации этого договора.

 Это требование закона ФЗ-214.

Соответственно, если Застройщик предлагает дольщику произвести оплату по Договору долевого участия в строительстве сразу после его подписания, не дожидаясь его регистрации, то это нарушение закона.

Поэтому перед перечислением денег Застройщику, нам полезно будет самостоятельно проверить, зарегистрирован ли наш ДДУ в Росреестре (как это сделать – см. по ссылке).

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Как происходит платеж дольщика при оплате договора с Застройщиком

На практике оплата Договора долевого участия может происходить как напрямую со счета Покупателя на счет Застройщика (сразу после регистрации ДДУ), так и через специальный банковский счет – аккредитив. В последнем случае Застройщик «страхуется» на случай, если он зарегистрирует договор, а дольщик не сможет или не захочет его оплатить.

Оплата договора через аккредитив подразумевает, что дольщик заранее вносит деньги на специальный (аккредитивный) банковский счет, затем регистрируется ДДУ, и только тогда Застройщик получает деньги с этого счета. В случае с ипотекой кредитные средства так же перечисляются банком-кредитором на аккредитивный счет (уже после подписания ДДУ, но до его регистрации).

Подробнее о том, как происходят расчеты через аккредитив рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Еще нам нужно учесть, что для договоров ДДУ, заключенных после октября 2017 года, Застройщик должен сделать отчисления (1,2% от стоимости каждого ДДУ) в Компенсационный фонд долевого строительства. Это гарантирует дольщику «страховку» от фонда, в случае банкротства Застройщика. Без такого отчисления ДДУ не зарегистрируют в Росреестре.

Правда, есть исключение из этого правила. Если Застройщик принимает оплату по договору через специальный счет эскроу (подробнее о нем – см. по ссылке), то отчисления в Компенсационный фонд он делать не обязан (эскроу-счет и так прекрасно защищает деньги дольщика).

А с 01.07.2019 оплата ДДУ через эскроу-счет стала обязательным условием принятия платежей Застройщиком для всех новых строительных проектов. Проекты, запущенные ранее указанной даты, это правило не касается.

Оплата договора с Застройщиком через эскроу-счет на сегодня является самым безопасным способом для дольщика сохранить свои деньги на случай, если строительная компания остановит строительство и/или обанкротится. В отличие от аккредитива, деньги с эскроу-счета Застройщик получает не после регистрации ДДУ, а только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.

Правда, какую именно форму платежа по договору придется нам использовать – прямой перевод, аккредитив или эскроу – определяет сам Застройщик (за исключением случаев, когда расчет через эскроу для него обязателен). Обычно, форма расчетов указывается в самом Договоре долевого участия (ДДУ).

Оплата квартиры по ДДУ – подводные камни. Что нужно знать дольщику перед оплатой договора – см. в заметке по ссылке.

Сумму и порядок платежей мы выяснили у Застройщика на предыдущих шагах.

Общая сумма обязательно присутствует в договоре, а порядок платежей может фиксироваться в приложении к нему. Сейчас наша задача – пунктуально выполнить то, что от нас ждет Застройщик.

Тогда и мы сможем требовать от него выполнения его обязательств по договору. Закон ФЗ-214 дает нам для этого очень серьезные возможности и полномочия.

Технику проведения безналичных платежей мы здесь описывать не будем, в надежде, что этим искусством сегодня владеют даже домохозяйки. Добавим только, что платеж может быть как разовым, так и в рассрочку – этапами.

Если Застройщик дает возможность оплаты ДДУ в рассрочку и без процентов, то это, очевидно, выгодная сделка для Покупателя (фактически – бесплатный кредит). В этом случае, как и при выплате ипотечного кредита, Покупатель вносит первый взнос (например, 30-40%), а остальные платежи выплачивает равными долями помесячно, в процессе строительства дома.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Важно сохранить все платежные документы, задействованные при переводе денег. Это подтверждает факт выполнения нами своих обязательств по договору и подтверждает наше право на налоговый вычет за покупку жилья.

Если Застройщик принимает первый взнос за квартиру наличными, то деньги вносятся в кассу компании, а нам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

С момента оплаты всей суммы, мы выполняем свои обязательства перед Застройщиком, и приобретаем в полном объеме права требования на квартиру по Договору долевого участия (ДДУ).

Напомним, что в случае передачи денег под Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) прав требования на квартиру мы иметь не будем.

Эти права требования являются основой для последующего получения права собственности на квартиру, после того, как дом будет достроен и сдан госкомиссии.

Но пока дом строится, нам остается только ждать, следить за процессом стройки и новостями Девелопера.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, с деньгами мы, скрепя сердце, расстались. Пытаемся отмахнуться от навязчивой идеи вернуть их назад, и концентрируемся на мысли о будущем обладании шикарной новой квартирой. Или не очень шикарной…

Теперь нам надо запастись терпением, и ждать результата. Непременно положительного. Но на месте сидеть мы, конечно же, не будем. Мы будем следить за ходом стройки!

Что именно мы будем контролировать – об этом на следующем шаге.

Источник: //kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/oplata-po-dogovoru-s-zastrojshhikom/

10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

Может ли застройщик частями оплачивать ИЛ?

Требования 214 ФЗ являются довольно обременительными для застройщиков.  Поэтому некоторые из них пытаются обойти закон различными способами, некоторые из которых рассмотрены ниже.

Жск и жнк вместо 214-фз

До 1 июля 2018 года 214 ФЗ разрешал гражданам объединяться в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖКН) для строительства многоквартирных домов.

  Для ЖСК и ЖНК закон не содержал таких же строгих требований и гарантий дольщикам, которые установлены для долевого строительства.

Этим пользовались некоторые застройщики, привлекая средства граждан в подконтрольные им кооперативы.

Эти кооперативы создавались в соответствии с Федеральным законом № 215 ФЗ «О жилищных  накопительных кооперативах».  Этот закон предоставлял гражданам возможность объединяться в кооператив и строить жилье за счет взносов.  Зачастую, за кооперативами стояли те же застройщики, которые предпочитали использовать строительство по схеме ЖСК или ЖНК.

  В отличие от договоров долевого участия, в этом случае их обязанности и ответственность перед покупателями были существенно меньше. Преимуществом ЖСК и ЖНК были более низкие цены, обусловленные меньшими затратами застройщика на проект. К числу недостатков же относились отсутствие защиты дольщиков от двойных продаж и недостроя.

С 1 июля 2018 года строительство по ЖСК будет ограничено. Работу смогут продолжить только созданные до этой даты ЖСК. Федеральный закон № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года запретил строительство путем образования новых ЖСК и ЖНК.  С 1 июля 2018 года ЖСК могут действовать только в двух случаях.

  ЖСК может быть образован для реализации государственных жилищных программ либо при достройке дома дольщиками в случае объявления застройщика банкротом.

Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома.  Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2018 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.

Если же кооператив был создан до 1 июля 2018 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона.  Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.

Предварительный договор вместо ДДУ

Застройщик может попытаться обойти требования ФЗ 214 и заключить с гражданином другой договор, чтобы получить деньги, не дожидаясь государственной регистрации ДДУ.

  Например, покупателю могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ, либо принять средства от дольщика под видом авансового платежа.

Однако в дальнейшем, если гражданин обратится в суд, он сможет доказать, что стороны имели в виду именно долевое участие.

Верховный суд РФ в одном из рассмотренных дел (Определение от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15) указал на следующие свидетельства того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры представлял собой именно ДДУ:

  • договор предусматривал, что продавец — застройщик должен построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиру покупателю — гражданину, который внес денежные средства на строительство дома.
  • несмотря на то, что покупатель приобрел права по договору путем уступки прав, он не может быть ограничен в правах по сравнению с 214 ФЗ.

Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.

Нужно учитывать, что заключение предварительных договоров купли-продажи с застройщиком все-таки возможно, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  В этот период:

  • заключить ДДУ уже невозможно в силу требований закона, поскольку объект долевого строительства — многоквартирный дом уже построен (разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс строительство).
  • заключить обычный договор купли-продажи еще нельзя, если застройщик пока не успел зарегистрировать право собственности на те квартиры, на которые не были ранее заключены договоры долевого участия.

Если же право собственности застройщика на квартиру уже зарегистрировано – ее можно приобрести, заключив договору купли-продажи.  При этом возможно также заключение предварительного договора –например, на период получения дольщиком необходимого кредита на покупку жилья.

Договор с покупателем заключает не застройщик

Иногда, чтобы обойти требования 214 ФЗ застройщики заключают ДДУ с дружественными компаниями в роли дольщиков или инвесторов, которые, в свою очередь, продают эти квартиры сторонним покупателям – как правило, по предварительным договорам купли-продажи.

  При использовании данного способа покупатель квартиры находится в худшем положении, чем дольщик, заключивший договор с застройщиком напрямую:

  • покупатель не защищен положениями закона 214 ФЗ;
  • помимо риска банкротства основного застройщика, покупатель несет риск банкротства компании — продавца, с которым он заключил договор.

Если подобная схема приобретения была предложена, покупателю имеет смысл как минимум обсудить с профессиональным юристом возникающие риски  и подумать о том, стоит ли приобретать такую квартиру.
Перечисленные выше случаи не являются единственными способами обхода требований 214 ФЗ.

  Поэтому при покупке квартиры у застройщика необходимо внимательно изучить предлагаемый им договор.Также нужно помнить, что покупка по 214-ФЗ является самым безопасным для гражданина способом.

  Если застройщик предлагает что-то иное, необходимо очень тщательно оценить связанные с этим риски, и, возможно, выбрать другого застройщика.

Запасти разрешения на строительство впрок

В отличие от перечисленных выше хитростей, этот способ является полностью законным. Суть его состоит в том, что застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года.  Для таких проектов не будут применимо жесткое регулирование деятельности застройщиков, вступающее в силу после 1 июля.

Право на одностороннее изменение условий договора

При заключении ДДУ нужно очень внимательно отнестись к тем пунктам, которые предоставляют застройщику возможность изменить что-либо в договоре в одностороннем порядке (т.е. вне зависимости от того, согласен ли на это дольщик).

  Например, застройщик может предусмотреть свое право в одностороннем порядке менять стоимость договора, проектную документацию, площадь квартиры, и потребовать у дольщика доплату в связи с произошедшими изменениями.

Подписав договор с такими условиями, дольщик будет вынужден согласиться с предъявленными требованиями, либо оспаривать договор в суде, что долго, относительно дорого и не всегда приводит к положительному для дольщика исходу.

Плюс-минус метр

Необходимо учитывать, что некоторое отклонение от установленной договором площади квартиры (до 5%) является допустимым. Ввиду технических особенностей строительства, бывает невозможно построить квартиру строго определенной площади.  При обмерах ПИБ зачастую выясняется, что площадь больше или меньше заданной.

Как правило, разницу до 1 метра застройщики «прощают» своим дольщикам.  Если же разница превышает 1 метр в пользу застройщика, он может потребовать с дольщика доплату. В этом случае будет справедливо, если ДДУ предусматривает возврат дольщику разницы в цене при уменьшении площади квартиры.

Если же разница в площади составляет более 5%, и дольщик не согласен на такое изменение, он вправе отказаться исполнять договор долевого участия.

Как правило, цена ДДУ устанавливается за квадратный метр, и (путем умножения на площадь квартиры), за всю квартиру в целом. При этом договор предусматривает возможность корректировки цены в случае, если итоговая площадь квартиры отклонится от изначальной цифры — но не всегда.

В одном из судебных дел дольщик оспорил передачу ему квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены договора.  Суд указал, что застройщик отступил от условий ДДУ в части характеристик (размера) квартиры, что является недостатком квартиры.

Договор в явном виде не предусматривал возможность сохранения цены неизменной при уменьшении площади квартиры. Поэтому участник долевого строительства был вправе потребовать уменьшения цены договора в соответствии с частью 2 ст.

7 ФЗ 214, а также статьей 29 Закона «О защите прав потребителей» (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).

Аналогичного (и даже более радикального) мнения придерживается Роспотребнадзор.

  Согласно его разъяснениям, площадь переданной по акту-приема передачи квартиры должна совпадать с указанной в ДДУ площадью.

  Вне зависимости от величины расхождения, при уменьшении площади дольщик вправе потребовать от застройщика разницу в цене (разъяснения Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 4 июля 2014 г.).

Целевые взносы

При передаче квартиры дольщику некоторые застройщики пытаются поставить условие о предварительной оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперед, или целевых взносов на разные нужды: на охрану, ограждения, видеонаблюдения и т.д.

Отступные за выход из ДДУ

Часто застройщики предусматривают штраф 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке.

  Дольщики же обычно замечают это положение договора, когда собираются расторгнуть договор и забрать средства.

  В этом случае нужно учитывать, что закон гарантирует дольщику возможность расторжения в случаях, когда застройщик нарушает условия договора.  При этом взыскание штрафа можно успешно оспорить.

В случае же, когда застройщик надлежащим образом выполнял свою часть договора, но дольщик, тем не менее, желает его расторгнуть, оспорить штраф будет непросто.

Сроки сдачи дома

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание не только на срок сдачи дома в эксплуатацию, но и на срок передачи жилья дольщику.

  Как правило, передача квартиры происходит в течение 4 – 6 месяцев после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

  Больший срок в договоре дает повод задуматься – возможно, застройщик оставляет себе задел для продления сроков строительства.

Застройщик также может навязчиво предлагать дольщику внести изменения в договор долевого участия о переносе срока передачи квартиры.  Однако, соглашаться на это или нет, остается на усмотрение дольщика.  Срок является существенным условием ДДУ, застройщик не вправе заставить дольщика согласиться на его изменение.

Навязанные дополнительные услуги

Зачастую при заключении ДДУ застройщики предлагают дольщику воспользоваться различными дополнительными платными услугами – регистрация права собственности на квартиру застройщиком по доверенности от дольщика, остекление балконов  и т.п.

  Однако дольщик всегда вправе отказаться и потребовать исключить эти услуги из текста ДДУ (либо не подписывать отдельные договоры на их оказание).  Здесь стоит помнить, что право на отказ безусловно существует до того, как дольщик согласился с оказанием таких услуг и подписал соответствующее обязательство.

  После этого момента отказ может быть затруднен, при этом многое будет зависеть от конкретных условий договора между дольщиком и застройщиком.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Источник: //fz214fz.ru/dolshiku/ulovki_zastroischika

Квартира от застройщика оказалась больше, чем в договоре

Может ли застройщик частями оплачивать ИЛ?

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна Е.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.

Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру.

Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.

А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.

Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег.

Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил).

Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади.

Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: //journal.tinkoff.ru/ask/zastroyshik-perestaralsa/

Застройщик не платит неустойку по выигранному суду

Может ли застройщик частями оплачивать ИЛ?

Короткий ликбез про внутренние механизмы банков, при выдаче ипотечных кредитов, а также ещё несколько маленьких хитростей, понимание которых может Вам здорово помочь в некоторых ситуациях

Существует достаточно распространённое (как я недавно узнал) в корне неверное заблуждение обывателей о том, что, якобы, при покупке квартиры в ипотеку банк каким-то особым способом дополнительно проверяет «юридическую чистоту» квартиры. И, дескать, в связи с этим, такие покупки каким-то особым образом становятся более безопасными. Это не так.

Да, банк проверяет документы на квартиру, но не тщательнее, чем если бы вы их показали бы любому другому компетентному юристу из десятков, существующих в любом крупном городе, юридических контор.

И тут нужно понимать кое-что.

Документы на будущий предмет залога принимает кредитный консультант, которому они лично совершенно безразличны – это понятно, я надеюсь.

Далее они (документы, в том числе на квартиру) «уходят» в юридический отдел, и каждому конкретно взятому юристу в нём точно также совершенно пофиг на всё, что он делает, и на ваши документы в частности, и единственная его задача – это проверить соответствие лежащих на его столе документов тем стандартам, которые существуют в данном конкретном банке.

Более того, и банку пофиг, чаще всего, на предмет залога, так как в подавляющем большинстве случаев банк лишь формирует некий «портфель» из обязательств (кредитов), обеспеченных залогом, после чего перепродаёт его («портфель», и вашу ипотеку в нём) дальше (уступает право требования), после чего исполняет лишь роль посредника между вами (заёмщиком) и следующим залогодержателем, обеспечивая перевод ваших платежей ему (и имея с этого свои комиссионные). Всё.

Поэтому, если в последующем у вас возникнут какие-либо проблемы с купленной квартирой, то банку на это – плевать. Более того, и залогодержателю, в общем, плевать, так как риски у него, как правило, застрахованы, поэтому если какие-либо гипотетические проблемы у вас возникнут, то это будут только лишь ваши личные проблемы и ничьи больше.

Хотя, конечно, банк будет участвовать во всех судебных процессах, как «третья сторона», но без фанатизма, как говорится.

Проблемы, при покупке квартиры

Какие проблемы могут возникнуть при покупке квартиры? Вернее, в данном случае – после покупки.

Для начала, сразу отмечу нечто «оптимистичное»: чаще всего все проблемы, которые могут возникнуть после покупки квартиры, невозможно спрогнозировать исходя только лишь из документов на квартиру.

Нет, бывают, конечно, сплошь и рядом случаи, когда документы «кривые-косые», но любой вменяемый юрист видит все эти недочёты сразу, поэтому и говорить про это смысла нет – интересны другие случаи.

Самые распространённые проблемы, которые могут случиться и которые никак невозможно рассмотреть в бумагах, это:

– ущемление чьих-либо прав при приватизации (например, перед приватизацией выписали кого-нибудь, но никуда не прописали). В связи с чем, некие «третьи лица» могут претендовать на данную жилплощадь, оспаривая результаты приватизации и последующую продажу, в некоторых случаях могут восстановить срок исковой давности на подачу иска;

– ущемление прав несовершеннолетних (опять же – до сделки, например, выписав их заранее «вникуда»). И хотя Постановления (или сейчас – Распоряжения?) РОНО для совершения сделки не требуется (если ребёнок – не собственник), тем не менее, суды всегда случаи предполагаемого ущемления прав несовершеннолетних рассматривают через лупу;

– нарушение прав при наследовании (например, наследники какой-нибудь, допустим, «второй» или «третьей» очереди, либо «по праву представления» могут не общаться с наследодателем (например, «натянутые» отношения и/или живут в другом городе) и не знать об «открывшемся» наследстве, а те наследники, что подали заявления о вступлении в наследство могут «тактично» умолчать о них, впоследствии ссылаясь на незнание об аналогичных правах у дальних родственников или на внезапное «расстройство памяти»), но после продажи такой квартиры обделённые наследники могут внезапно объявиться и потребовать включения их в наследство, расторжения сделки;

– нарушение прав супруга (например, поддельное согласие супруга на продажу или оригинальный бланк с печатью нотариуса, но подпись другого лица в нём – видел такое лично);

– продажа человеком, чья дееспособность на момент сделки впоследствии ставится под сомнение (трудно доказать, с одной стороны; с другой стороны, при определённых обстоятельствах, учитывая «особенность нашей судебной реальности», ничего заранее исключать нельзя);

– покупка любого частного дома (коттеджа, таунхауса) в городе и ближайших пригородах. Как показала практика последних лет, наличие права собственности на дом и землю ещё ничего не доказывает, в том числе не гарантирует, что данный дом был построен с соблюдением всех требований закона.

Это не гарантирует ни Свидетельство о праве собственности, ни Акт о вводе в эксплуатацию, ни любая другая бумажка с подписями и печатями, которые дают наши гос.

органы, поскольку в нашем «правовом государстве» всё может поменяться очень внезапно и то, что вчера казалось «правом собственности», может оказаться «филькиной грамотой», которой подотрутся чиновник, полицейский и бульдозерист, которые снесут ваш дом даже без решения суда (в некоторых случаях).

Во всех перечисленных примерах есть своя специфическая судебная практика, в нюансы которой я не собираюсь здесь вдаваться, отмечу только, что почти во всех перечисленных случаях имеет место недобросовестность продавцов, которую крайне трудно вычислить, и за которую, даже в самом печальном случае (расторжение сделки) продавцов практически не вероятно будет привлечь, как правило, к какой-либо серьёзной ответственности (в наших правовых реалиях).

Банк, конечно, как я уже отмечал, будет отстаивать своё право на объект залога, но только в рамках закона. Если противоположная сторона будет иметь ресурс (все понимают значение этого слова) или некие неопровержимые доказательства, влекущие расторжение сделки, то банк тут ничем не сможет помочь своему заёмщику.

Если вы рассчитываете, что штатный юрист банка значительно поможет вам в суде, то вы – наивный.

Более того, проиграв суд, у вас отберут квартиру, одновременно у вас возникнет право на реституцию – возврат тех ваших денег, что вы заплатили продавцу. Но отдавать их вам он будет на общих основаниях, то есть – годами. И если у вас можно отобрать «ипотечную» квартиру, как объект залога, то у него – нет, так как это его «единственное жильё». Можно считать это несправедливым, но это так.

При этом, ваши обязательства перед банком – кредит, вместо со всеми штрафами (при просрочках) и процентами никто не отменял, если вы ещё сами это не поняли. То есть – полный трындец.

Что делать?!

И от всего этого геморроя есть очень лёгкий и элегантный выход – титульное страхование. Иными словами, – страхование от утраты права собственности.

Стоит данная страховка сущие пустяки, по сравнению со всеми вышеописанными рисками, и раньше она была даже обязательной при ипотеке, но потом, чтобы облегчить «бремя» и повысить «доступность» кредита, «титульное страхование» изъяли из обязательных требований, и сейчас многие ипотечные брокеры даже не подозревают о таком «продукте».

Между тем, это очень эффективный инструмент. Более того, к нему требуется прибегать не более 3-х лет – срок исковой давности.

Как показывает практика, если какие-либо проблемы со сделкой могут случиться, то они произойдут в первые год-два.

Бывают, конечно, случаи, когда иски возникают спустя много лет, но восстановить срок исковой давности – это достаточно трудная задача, такое случается крайне редко, поэтому «титульное страхование» в первые 3 года можно считать, фактически, панацеей от любых гипотетических проблем.

P.S. На первичном рынке использование такого инструмента практически не нужно, если только нет «переступок».

Одновременно отмечу, что, конечно-же, данный инструмент можно использовать не только при покупке квартиры в ипотеку, но и при обычной купле-продаже.

P.S.2 Сам себя поправлю: и даже на «первичном рынке» могут быть проблемы, если, например, продавец (застройщик) в предбанкротном состоянии продал одну квартиру двум-трём покупателям (хотя сейчас такие схемы почти невозможно себе представить – регистрация ДДУ в регпалате должна отсекать такие случаи).

Также сюда же можно добавить в качестве рисков и чистый криминал – например, продажа подставным лицом с поддельным паспортом или на основании «нарисованных» документов (решение суда мошенники очень любят подделывать, и это вовсе не выдумки), получение денег от имени юр.лица неуполномоченным лицом и т.д. и т.п.

P.S.3 Да, цена вопроса, наверное, всех интересует.

Ранее, когда «титульное страхование» было обязательным при ипотеке, его стоимость составляла, если мне не изменяет память, примерно 0,5% от стоимости квартиры.

Считаю, что это незначительная плата за своё душевное спокойствие.

Сейчас, когда оно стало менее распространено, то, возможно, стоимость его, как «специфического продукта», подросла, но практическая привлекательность от этого не уменьшилась, я считаю.

А вы слышали когда-либо о «титульном страховании»?

Источник: //pikabu.ru/story/zastroyshchik_ne_platit_neustoyku_po_vyiigrannomu_sudu_5911423

Почему нельзя исполнить решения суда по взысканию неустойки с застройщика

Может ли застройщик частями оплачивать ИЛ?

В настоящее время сложилась такая практика, что фактически взыскать с застройщика неустойку становится малоперспективным занятием. Давайте разберем ситуацию поподробней.

Собственники бизнеса стараются защитить свои инвестиции и для этого создаются различные схемы. Иногда бывает так:

Строительные компании, начиная очередную стройку, создают новое юридическое лицо, которое фактически не имеет никаких активов.

Это новое юридическое лицо выступает под раскрученным брендом, этот бренд на слуху и, покупая квартиру, Вы думаете, что в случае неурядиц с юридического лица можно будет взыскать хоть что-то, так как это же компания с историей и многочисленными активами, с многочисленными отделениями и имеющая не один объект строительства.

Но в итоге оказывается не так. Раскрученный бренд, даже если о нем реклама идет на телевидении, радио и так далее, может не иметь вообще никакого отношения к юридическому лицу, с которым Вы заключили договор.

То, что подписание договора было в официальном брендовом офисе, и даже то, что в названии ООО фигурирует наименование бренда, ничего не гарантирует. Мы очень часто сталкиваемся  с людьми, которые верят, что если тот или иной бренд на слуху, то ему можно доверять.

Многочисленные истории с обманутыми вкладчиками ничему не учат нас. Да, сейчас аферисты обманывают несколько гуманней, сейчас даже производители контрафактного алкоголя подняли уровень своего производства до такой степени, что от алкоголя люди не травятся. В области недвижимости статистика также улучшается, все меньше и меньше обманутых дольщиков, но, как Вы понимаете, они все же есть.

К сожалению, на рынке очень мало застройщиков, к которым нет претензий. Вы можете сами убедиться в этом, почитав на строительных форумах отзывы дольщиков, которые приобретают квартиры. Многие из раскрученных брендов не «кидают» по крупному и люди все-таки получают квартиры. Конечно, у многих идет задержка в сроках передачи.

  «Но эту задержку можно компенсировать законной неустойкой по 214-ФЗ!» — возразят многие. Не можем с этим не согласиться, известность бренда не страхует от задержки строительства дома, и уж точно не гарантирует, что с юридического лица можно хоть что-то взять по суду.

Даже если на этом юридическом лице числятся несколько строящихся домов, это совсем не означает, что Ваш исполнительный лист будет исполнен.

  Почему так происходит? Потому что люди, которые начинают любую стройку, наперёд знают о возможных задержках в строительстве, о возможных штрафах со стороны государства, о возможных претензиях со стороны банков, подрядчиков и главное со стороны дольщиков.

Финансовая схема всегда практически одинаковая, с теми или иными особенностями. Создается группа компаний, ряд многочисленных ООО, все они взаимозависимы с точки зрения управления  (координируются из единого центра), но юридически это разные организации.

В одном ЮЛ сосредоточены все активы группы, иногда оно даже расположено в оффшоре  (но это совсем другая тема, в которую нам нет необходимости углубляться), на другом ЮЛ активов вообще нет, он и будет Застройщиком. Застройщика начинают кредитовать, наполнять активам, которые в любой момент могут быть изъяты обратно теми же ЮЛ, которые эти активы и передали Обществу.

  Данное Общество начинает строить и продавать квартиры, доход от продажи квартиры утекает  в ЮЛ, где сосредоточенны все активы, это может быть уплата сумасшедших процентов по кредитному договору или оказание каких-либо услуг. В итоге у застройщика всегда нет денег для оплаты штрафов, неустоек, но застройщик, как правило, находит деньги для завершения строительства дома.

Когда нужно, дружественное юридическое лицо финансирует, а когда деньги поступают застройщику, они вовремя снимаются, чтоб не достались тому, кому не планировали платить с самого начала. В итоге люди получают свои квартиры, подрядчики свои деньги, но на все остальное у Застройщика просто нет финансов.

 Будем откровенны, строительство — это выгодная сфера и умные финансисты вовремя выводят деньги. Так как люди получили свои квартиры, и судя по финансовым документам все легально, то не возбуждаются уголовные дела и раскрученные бренды продолжают свою деятельность по отработанной схеме. Да и уличить людей в использовании подобных схем крайне сложно, а при нашей системе практически невозможно.

Иногда по бумагам возводятся стены, тратятся на это ресурсы, деньги, а потом обнаруживается, что эта конструкция не соответствует рабочей документации, и её демонтируют. Проверить возводилась ли конструкция и демонтировалась ли — невозможно, но денег потрачено на это много.

Сейчас на рынке модная схема, когда квартиру покупаешь не напрямую у Застройщика, а у перекупщика по договору Цессии  (уступка права требования). В итоге неустойка начисляется не на всю сумму, которую вы заплатили, а на сумму, которую фактически получил застройщик.

А это может быть и половина от той суммы, которую Вы заплатили. Вторым отрицательным моментом этой схемы для нас является то, что у застройщика фактически уже нет никакого имущества, все  «уже продано».

Если Вам предлагают купить квартиру не напрямую у застройщика, а у другой компании, то задумайтесь — почему? Ответ простой. Потому что все продано, но что это значит? Это значит, что у застройщика нет ни одной квартиры на балансе.

Вся недвижимость, которая имеется у застройщика, давным-давно продана, и все деньги осели именно у агентов, у которых вы покупаете квартиру по договору цессии. Проверьте это сами, попросив показать основной договор участия в долевом строительстве при покупке квартиры по договору цессии.

Иногда в нем фигурирует сумма, за которую участник купил квадратные метры. Сравните эту сумму с той, что указана в вашем договоре, в итоге вы придете к выводу, что основная прибыль остается именно у перекупщиков, у застройщика остаются  деньги, которых не всегда хватает, чтобы завершить строительство.

Бизнесмены всегда пытались и будут пытаться в дальнейшем минимизировать свои расходы, но мы тоже не стоим на месте и пытаемся найти законные схемы взыскания полной стоимости неустойки, положенной по закону.

В нашей практике есть дело, где нам удалось взыскать с застройщика полную неустойку, несмотря на то, что половину суммы получил посредник.

Нам удалось начислить неустойку на полную сумму, которую оплатил покупатель квартиры.

 Схемы меняются, но итог остается один — по многим Застройщикам невозможно исполнить решение суда.  Если застройщик не захочет платить неустойку, он вполне может сделать так, что Вы не получите по исполнительному листу ни копейки. Все индивидуально, и в каждом правиле есть свои исключения.

Бывают ситуации, когда получается исполнить решение суда, и у нас есть такие прецеденты, иначе мы бы не работали в этом направлении. Существуют компании, которые несмотря ни на что принципиально все делают по закону и не используют различные серые схемы.

Надеемся, Вам повезло, и Вы обратились именно в такую компанию. Если же высока вероятность неисполнения решения суда, то Вы можете обратиться к нашим юристам. Мы в основном работаем по факту получения вами денег. И следовательно, вы не рискуете ни чем.

Записывайтесь на бесплатную консультацию по вопросу взыскания неустойки с Застройщика.

Как самостоятельно предъявить лист в банк.

Дело о взыскании с застройщика неустойки за просрочку передачи квартиры в соответствии с 214-ФЗ (Инструкция к применению).

Дело о взыскании неустойки и упущенной выгоде в связи с просрочкой передачи квартиры участнику долевого строительства.

Застройщик задержал строительство квартиры, следовательно, должен мне неустойку. При этом в соответствии с договором я должен застройщику доплатить за увеличение площади квартиры. Могу ли я провести зачёт на сумму неустойки?

С какого момента необходимо считать неустойку по 214-ФЗ?

По предварительному договору купли продажи, могу ли я получить неустойку по 214-ФЗ?

Обязательно ли предъявлять претензию по делам о взыскании неустойки по договорам долевого участия в соответствии с 214 ФЗ?

Застройщик заставляет подписывать акт приема передачи квартиры без замечаний.

Строительная компания нарушала сроки передачи квартиры.

Источник: //www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/1666/

ПравосудиеЕсть