Можно и продать долевую часть дома, если один из наследников против?

Как продать дом доставшийся по завесчанию в 2020 году

Можно и продать долевую часть дома, если один из наследников против?
Время чтения: 4 минут

Нередко у наследников возникает необходимость продать имущество, доставшееся им от умершего родственника. Если это касается недвижимости, процедура – не самая простая в юридическом плане, так как требует подготовительных мероприятий. Давайте обсудим, как продать дом по наследству без регистрации, и возможно ли это.

Процедура вступления в наследство

Закон предоставляет гражданам 6 месяцев для вступления в права на наследство. В некоторых случаях этот срок может быть сокращен до 3 месяцев.

Пропустив сроки, отстоять свои права гражданин сможет либо в досудебном режиме при условии согласия других наследников, либо в судебном порядке.

Для уведомления о желании вступить в свои права на имущество умершего новый владелец материальных благ должен воспользоваться помощью нотариуса.

В целом операция достаточно проста, но нередко ее осложняют споры между наследниками, трудности с подтверждением права на наследство и прочие юридические проблемы.

Как продать дом по свидетельству о праве на наследство

Многие интересуются, можно ли продать дом по свидетельству о праве на наследство. Достаточно ли этого документа для проведения данной операции? Если следовать букве закона, то одной лишь бумаги от нотариуса, удостоверяющей ваши права на имущество, мало.

Во-первых, нужно зарегистрировать право на данную недвижимость в Росреестре. Для этого в инстанцию понадобится предоставить:

  1. Свидетельство о наследственных правах.
  2. Заявление о регистрации прав на имущество (выдается и заполняется непосредственно в Росреестре).
  3. Кадастровый паспорт на недвижимость.
  4. Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Во-вторых, если окажется, что в доме, который вы планируете продать, прописан несовершеннолетний, то потребуется также  разрешение органов опеки. Его выдадут только в случае, если продажа не нарушит права лица, не достигшего 18 лет.

Для чего нужно свидетельство о праве на наследство

Получение свидетельства о праве на наследство – логичное продолжение процедуры вступления в наследство. Его оформление не является обязательным, однако без него гражданин РФ не сможет полноценно владеть и распоряжаться унаследованным имуществом.

Чтобы оформить свидетельство о праве на наследство, необходимо предоставить нотариусу пакет документов, уплатить госпошлину и написать заявление по установленной форме.

После получения свидетельства наследник получает карт-бланш в отношении полученного имущества.

Можно ли продать дом без оформления наследства

Как уже отмечалось, вступление в права на наследство нередко отягощается конфликтами с другими претендентами. Плюс многие просто забывают об этой процедуре и приходят за наследством значительно позже предусмотренного законом шестимесячного срока.

В итоге иногда возникает вопрос, можно ли продать дом, не вступая в наследство. Если обратиться к закону, то станет понятно, что нет. Более того, чтобы не просто владеть, но еще и распоряжаться недвижимостью, граждане РФ обязаны получить:

  • свидетельство о наследственных правах;
  • выписку из реестра о государственной регистрации данных прав.

В противном случае сделка по купле-продаже будет недействительна.

Именно поэтому при приобретении недвижимости принципиально важно проверить пакет документов, который предоставляет собственник. Никакие отговорки в таких ситуациях приниматься во внимание не должны.

Как продать дом, когда один из наследников против

Ситуации, когда недвижимость разделяется наследодателем между несколькими наследниками, чрезвычайно распространены. Однако после открытия наследства у новых собственников, имеющих права на отдельные доли наследства, часто возникают споры на почве распоряжения имуществом.

Так, когда один из собственников захочет продать свою часть недвижимости, а другой, вполне возможно, решит помешать ему в этом. Необходимо решить, как продать дом по наследству, если один из наследников против.

Важно помнить об одном важном правиле, несоблюдение которого чревато судебным разбирательством.

Преимущественное право покупки доли наследника

Перед тем как продавать дом, владелец доли недвижимости должен предложить второму наследнику выкупить ее у него. Если в течение месяца второй наследник этого не сделает или же сразу откажется от покупки, то первый собственник имеет право заключить сделку купли-продажи с третьими лицами.

Если выяснится, что недвижимость реализовали, не предложив ее сначала другому наследнику, то тот в течение 3 месяцев со дня проведения сделки имеет право оспорить ее в судебном порядке и потребовать перепродажу доли в его пользу.

Налог с продажи унаследованного дома

Законодательство требует уплачивать государственную пошлину с продажи недвижимости, полученной по наследству, если та находилась в собственности нового владельца менее 3 лет (для имущества, завещанного членом семьи или близким родственником).

Для остальных случаев минимальный срок владения недвижимостью, оставленной по наследству, составляет 5 лет. В противном случае при ее продаже также придется делать взнос в государственный бюджет.

Причем срок начинает исчисляться не с момента принятия имущества в собственность, а со дня открытия наследства.

Правда, в этом правиле имеются некоторые исключения, позволяющие либо полностью избежать уплаты сбора, либо значительно смягчить требования.

Что будет, если не вступать в наследство

Наряду с принятием наследства и отказом от него, гражданин РФ может просто игнорировать данный вопрос. Дальнейшее развитие событий зависит от сопутствующих факторов. Так, если человек не уведомил нотариуса о своем желании принять наследство, но фактически пользовался им после смерти бывшего собственника, то данное имущество все равно признано принятым.

Характерный пример — сын не принял в официальном порядке квартиру умершей матери, но проживал в ней и оплачивал коммунальные услуги. Фактическое пользование имуществом подтвердят показания соседей и оплаченные счета по квартплате.

В остальных случаях последствия могут быть разными – от автоматической передачи права на данное имущество другим наследникам до признания наследства выморочным с последующим его переводом на баланс государства.

Подробнее со всеми нюансами вопроса вы сможете познакомиться в статье «Если не вступать в наследство, что будет».

Источник: //zakon7ya.ru/nasledstvo/oformlenie-imushhestva/prodazha-nasledstvennogo-doma-bez-registracii.html

Как получить часть дома, если ее не принял наследник?

Можно и продать долевую часть дома, если один из наследников против?

Если наследство не было принято наследниками, оно считается выморочным и переходит в государственную или муниципальную собственность (в зависимости от состава наследства и места его нахождения). Только после оформления права собственности, как выморочного, оно может быть объектом правоотношений и переходить в собственность третьих лиц.

Вступление в наследство на квартиру

Можно ли вступить в наследство через 15 лет после смерти?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае имущество является выморочным, поскольку единственный наследник своим поведением выражает отказ от наследования доли. Это означает, что часть дома перейдет в собственность муниципального образования (сельского поселения), в пределах которого находится дом, в соответствии со статьей 1151 Гражданского кодекса РФ.

Однако, исходя из статьи 250 названного закона, долевой собственник владеет преимущественным правом покупки доли в праве общей собственности. То есть если перед муниципалитетом встанет вопрос, кому продать долю — собственнику другой доли или третьему лицу, то он должен принять решение в пользу первого.

В случае нарушения преимущественного права администрацию возможно обязать соблюдать его в судебном порядке (путем подачи соответствующего заявления).

Для того чтобы приобрести часть дома, нужно обратиться в администрацию сельского поселения, поскольку порядок отчуждения муниципального имущества устанавливается там. При этом приобрести долю будет возможно только за плату, размер которой определяется также местным самоуправлением. Основанием перехода права собственности на часть дома будет являться договор, заключенный с администрацией.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Если наследник в течение шести месяцев с момента смерти владельца не заявил о своем желании унаследовать полагающуюся ему собственность, он утрачивает свое право на половину дома, но оставляет за собой право обжаловать в суде этот вопрос.

Если было составлено завещание на эту долю, то в наследство могут вступить правопреемники, которые также указаны в завещании.

Если хозяйка завещания не составила, то половина дома будет распределяться по закону, то есть между наследниками первой очереди, второй и т. д.

Но возможен вариант, когда наследников или нет вообще, или они не желают вступать в наследство. Тогда половина дома перейдет в собственность муниципалитета по истечении полугода с даты смерти владельца. В таком случае со всеми вопросами по приобретению и оформлению половины дома в собственность необходимо обратиться в органы муниципального самоуправления Вашей территории.

Составлять завещание – обязательно?

Я получу наследство, если приду позднее, чем через полгода после смерти?

Отвечает директор МКУ «ЦОУ» Николай Яблоков:

«Ничьего» имущества у нас в стране нет.

Если был произведен раздел дома, то есть соседи живут на разных земельных участках, дом является многоквартирным (то есть на две «квартиры»), то любыми способами нужно уговорить наследницу оформить вступление в наследство.

В противном случае квартира умершей становится выморочным имуществом и переходит в собственность муниципального образования, на территории которого расположено имущество. Есть еще вариант, что муниципальное образование оформит в собственность квартиру умершей как бесхозяйное имущество.

При этом освободившаяся площадь должна быть предоставлена кому-то нуждающемуся в улучшении жилищных условий или включена в маневренный фонд.

Если весь дом — коммунальная квартира, то есть дом одноквартирный, доля умершей перешла к администрации, то соседи могут просить местную администрацию об улучшении жилищных условий —предоставлении им освободившегося жилого помещения.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если прямые наследники не обратились за оформлением наследства в течение полугода после смерти Вашей соседки и при этом фактически наследство не приняли, то имущество становится выморочным. Фактическое принятие наследства означает, что наследник пользуется этим домом, оплачивает коммунальные платежи и т. д.

Выморочное имущество принадлежит соответствующему муниципальному образованию — сельскому поселению. Вы можете обратиться в администрацию района за приобретением (за плату) половины дома. Но при этом у Вас должна быть уверенность, что наследница фактически наследство не приняла, иначе придется решать вопрос с ней.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Поскольку совладелец жилого дома не является наследником, то нет никаких законных оснований получить в собственность вторую половину дома, собственница которой умерла. Закон не предполагает такой возможности.

Вероятно, через 15 лет фактического владения и пользования домом можно обратиться с иском о признании права собственности в порядке приобретательной давности в соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса РФ, но даже сейчас практика применения этой статьи очень неоднозначна.

В качестве еще одного допустимого варианта получения в собственность второй половины дома можно предположить переход ненаследованной половины дома как выморочного имущества в собственность муниципалитета и последующий выкуп этой доли у муниципалитета. Но опять же закон не предполагает обязанности муниципалитета оформить выморочное имущество. Никаких сроков оформления выморочного имущества также нет.

Отвечает генеральный директор компании «Удача» Дмитрий Степанов:

В данном случае необходимо определиться с тем, понимаем ли мы под второй половиной дома самостоятельный объект недвижимости, в отношении которого составлен технический паспорт и произведен его кадастровый учет.

Или же мы говорим о едином объекте недвижимости (доме), на который зарегистрировано право общей долевой собственности и при этом каждый участник долевой собственности по договоренности пользовался своей половиной дома по договоренности.

Сразу оговоримся, что юридическая судьба второй половины дома, исходя из заданных условий, не зависит от вышеуказанных обстоятельств. Она в любом случае перейдет в собственность органов местного самоуправления как выморочное имущество.

Однако при последующем возмездном отчуждении, если мы говорим о доле в праве общей долевой собственности, второй участник долевой собственности будет иметь преимущественное право на приобретение доли, оставшейся после смерти соседа.

В случае же последующей продажи второй половины дома как самостоятельного объекта, такого преимущественного права не возникает. Но в любом случае, если Вы намереваетесь приобрести такой объект, Вам необходимо обратиться в органы местного самоуправления (как правило, городской или поселковый комитет по управлению имуществом) с заявлением о своем намерении приобрести вторую половину дома в соответствии с ее рыночной стоимостью.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить квартиру на аукционе?

Как выкупить комнату у муниципалитета?

Наследство и завещание: 25 полезных текстов

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/kak_poluchit_chast_doma_esli_ee_ne_prinyal_naslednik/7638

Что делать, если один из наследников требует деньги за проданную квартиру

Можно и продать долевую часть дома, если один из наследников против?

Раздеть имущество между несколькими наследниками непросто. Вопрос усложняется,когда один из претендентов появляется после того, как квартира, полученная в наследство, продана. Если новый собственник сумеет доказать свои права в суде, он может потребовать возврата причитающейся ему суммы.

Кто имеет право на наследство

После смерти собственника приватизированная квартира попадает в список имущества, подлежащего разделу между наследниками. Они могут претендовать на имущество по закону или на основании завещания.

Наследниками по закону первой очереди считаются муж или жена покойного, его мать, отец и дети (как родные, так и усыновленные).

Если наследников первой очереди нет, право на имущество получает брат, сестра, тетя, дядя,бабушка, дедушка, внуки или другие родственники.

Если умерший собственник квартиры оставил завещание, имущество делится с учетом семейного положения и некоторых других особенностей.

Сначала вычитается супружеская доля, принадлежащая вдовцу или вдове, оставшаяся часть подлежит разделу, в котором переживший супруг также участвует, даже если он исключен из завещания. Нельзя лишить наследства нетрудоспособных родителей и детей (инвалидов или несовершеннолетних).

В некоторых случаях наследник по завещанию, которому отписано все имущество, получает лишь 0,25% квартиры и даже меньше, причем вполне законно. Оспорить такой раздел практически невозможно.

 Наследники по закону или по завещанию должны объявиться в течение 6 месяцев после открытия наследства. Пропущенный срок считается автоматическим отказом, право на имущество придется доказывать в суде.

При этом у ответчика должны быть очень веские доказательства: заключение под стражу, пребывание в больнице, умышленное сокрытие смерти наследодателя другими членами семьи.

Если же наследник знал о смерти владельца квартиры, но в нужный срок не подал заявку о принятии наследства, восстановить право на него чрезвычайно сложно, суды редко становятся на сторону ответчика.

Однако для наследника, пропустившего полугодовой срок, есть небольшой шанс о возврате прав на собственность.

Если после смерти наследодателя он продолжал жить в наследственной квартире или посещал ее, принося и унося вещи, делал ремонт или оплачивал коммунальные услуги, считается, что наследство принято автоматически.

Для установления истины потребуются свидетели (например, соседка), заранее оформленная регистрация или квитанции о коммунальных платежах.

Квартира продана: что делать

Запрет на сделки с наследуемым имуществом длится 6 месяцев после смерти бывшего владельца. Случается, что дочь или сын покойного, вступив в право наследования, продали жилплощадь, получили за нее деньги, а еще один претендент на наследство появился через несколько месяцев после совершения сделки.

Претендент мог знать о планах продавцов или находился в полном неведении относительно них. Нередко наследники устно договариваются, что один из них продолжает проживать в квартире, а другой выписывается и уезжает, предполагая вернуться позже.

Вернувшись, он обнаруживает, что квартира сменила хозяев на абсолютно законных основаниях.

Пострадавшая сторона имеет полное право обратиться в суд. Если наследство было оформлено только на продавца, второму претенденту придется доказать свое право на имущество. Это можно сделать самостоятельно или с помощью адвоката.

Если имеются доказательства, что наследник фактически вступил в наследство или не мог сделать этого по уважительным причинам, его права могут быть восстановлены. Следующий шаг пострадавшей стороны – требование расторжения неправомерной сделки.

Наследнику, оформившему имущество на себя, вменяется в вину самоуправство и незаконное обогащение.

Судебная практика показывает, что расторжения сделки с добросовестным покупателем обманутый наследник добивается редко. Обычно речь идет о разделе денег, полученных в результате продажи жилья.

При этом истец может потребовать от ответчика (он же продавец квартиры) возмещения морального вреда, расходов на адвоката и переложения на него всех судебных издержек. Судебные заседания по таким вопросам длятся долго, но шансы истца в удовлетворении требований очень высоки.

Если суд признал иск правомерным, возвращать деньги придется в максимально короткие сроки, при отказе к делу могут быть привлечены судебные приставы. При отсутствии нужной суммы взыскание обращается на имущество ответчика.

Более простой выход – заключить соглашение с наследником, заявившим свои права. После того, как суд позволит официально оформить наследство, лицо, продавшее квартиру, может вернуть полагающуюся часть денег (половину или меньше, в зависимости от числа наследников) добровольно.

Это поможет снизить расходы и избежать платы за моральный ущерб. Не стоит отдавать деньги без свидетелей и бумаг. Чтобы избавить себя от дальнейших претензий, стоит оформить официальный договор, заверенный подписью нотариуса.

После этого нужную сумму можно отдать в руки или перевести на банковский счет.   

Источник: //zen.yandex.ru/media/id/5a65b792c5feafb27c4c5d21/5abe34f5c3321bd8d89a0c82

Два входа для трех наследников. Вся правда о сделках с долевой собственностью

Можно и продать долевую часть дома, если один из наследников против?

Квартирный вопрос, как известно, был и остается самым болезненным и в большой степени влияет на наше самочувствие, настроение, характер и отношения с окружающими.

Есть собственные квадратные метры — чувствуешь себя полноценным человеком Нет — ты изгой, тяжелые мысли, бессонница и стресс гарантированы. Но иногда и собственность на жилое помещение может стать не источником радости и довольства, а вполне ощутимой причиной головной боли.

Речь о так называемой долевой собственности — в такой «собственности» и расположиться комфортно не всегда получается, и продать её хлопотно. А уж если в наследство получено право на проживание в домике, в котором и так уже живут, тут без юриста не разобраться.

Для того чтобы это «приданое» не превращалось в балласт, а работало на ваши интересы, нужны некоторые специальные знания.

Юрист агентства недвижимости «Перспектива» Дмитрий НАУМОВ любезно согласился ответить на вопросы по этой непростой теме и рассмотреть наиболее типичнее ситуации по сделкам с долевой собственностью.

— Для начала, Дмитрий, скажите, чем отличается совместная собственность от долевой?

— Долевая собственность — это вид общей собственности, при котором доли собственников определены. Совместная собственность — это общая собственность без определения долей. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

— А в каком случае появляется долевая собственность на недвижимость?

— Общая собственность, в том числе долевая, возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. В качестве примера возникновения долевой собственности на недвижимость можно рассматривать случай, когда на объект недвижимости, входящий в наследственную массу, претендуют несколько наследников по закону одной очереди. Это наиболее распространенный пример.

— Есть ли какие-то особенности в долевой собственности при наследовании? Как определяются доли?

— По закону наследники одной очереди получают равные доли, за исключением тех, кто наследует по праву представления. Доля наследника, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его потомкам и делится между ними поровну.

Если есть завещание, то наследники получают то имущество и в тех долях, которые указаны в завещании.

Имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях. Это как раз типичные случаи возникновения долевой собственности.

— Если речь идет о доли жилой собственности, по-видимому, это может создать неудобства в случае, если наследники захотят продать свою долю, например?

— Определенное неудобство тут, конечно, есть, и оно для каждого из собственников заключается в том, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников.

Такого соглашения не всегда получается достичь, и между собственниками часто возникают споры, которые удается разрешить только в судебном порядке. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех её участников.

Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, необходимо участие всех собственников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правила преимущественного права покупки.

— Что это за правило?

— В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой продаваемой доли — по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он её продает.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

— А что делать, если правило преимущественного права покупки нарушено? Ведь такое, наверное, бывает не редко?

— Конечно, в реальной жизни все зависит от того, какие отношения складываются у участников долевой собственности. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует отметить, что правило преимущественного права покупки применяется только в случае возмездного отчуждения доли. Дарение доли может быть совершено без соблюдения вышеуказанных процедур.

— Может ли жилой дом на земле с двумя отдельными входами и участками земли стать предметом долевой собственности, и как продавать свою половину? Есть ли процедуры, по которым можно выйти из такой долевой собственности, и стать единоличным собственником своей половины?

— Если такой жилой дом находится в долевой собственности, каждый из её участников может продать свою долю с соблюдением вышеописанных правил. Однако следует также отметить, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, если, конечно, её возможно выделить в натуре (кстати, наличие отдельного входа или возможность его оборудования — одно из важнейших условий выдела доли в праве собственности на объект недвижимости).

Если выдел доли произведен, выделяющийся собственник получит в собственность отдельный объект недвижимости и сможет владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению: вселиться, продать, подарить и так далее.

— А что делать, если отношения у сособственников квартиры не слишком хорошие, и владелец другой доли не хочет выкупать то, что вы собираетесь продать, но и отказывается заверять свой отказ нотариально, тормозя вашу сделку (продажу доли жилья)?

— Как я уже говорил, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.

При этом остальные стороны не обязательно должны отказаться от её приобретения, достаточно будет факта неприобретения ими доли в праве собственности на объект недвижимости в течение месяца. Для нотариального оформления этой процедуры достаточно участия собственника, желающего продать свою долю.

Нотариус просто направляет остальным собственникам извещение о предстоящей продаже, и отсутствие их ответа в течение месяца дает собственнику доли право продать её любому лицу.

— В каком случае владелец доли вправе требовать выплаты компенсации для себя?

— Такая ситуация может возникнуть, когда выделение доли в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В этом случае выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

С его согласия, конечно.

А вот в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена или владелец доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

— Как определить «границы» собственности в реальных условиях? Как можно разрешить возникающую трудную ситуацию, например, такую: двухкомнатная квартира, три собственника и не проживавший ранее хочет вселиться. Такое ведь возможно в результате того же наследования доли жилой площади?

— Здесь мы опять встречаемся с непростой ситуацией, когда владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, нужно осуществлять с учетом соглашения всех участников. Если согласие не достигнуто, порядок пользования установит суд.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого — вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

— В каких случаях можно и нужно составлять соглашение о порядке пользования квартирой? Как должен выглядеть такой документ? Заверяется ли он нотариально? Как на практике это выполняется?

— На практике такое соглашение (о порядке пользования объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности) чаще всего носит устный характер. Собственники просто пользуются имуществом так, как договорились.

В отсутствие спора о порядке пользования письменный документ, определяющий такой порядок, просто никому не нужен.

А при наличии спора стороны, как правило, не приходят к согласию, значит, порядок пользования устанавливается через суд.

Но если у собственников есть желание оформить письменный документ, в котором прописан порядок пользования имуществом, они могут это сделать, а также по желанию заверить его нотариально. В случае нарушения условий такого документа, собственник, право которого нарушено, может обратиться в суд за защитой своих прав.

Источник: //www.gorodorel1.ru/articles/80/

Как поделить дом между двумя наследниками

Можно и продать долевую часть дома, если один из наследников против?

Наследование недвижимости зависит не только от способа принятия наследства, но и от вида самих объектов, а также от количества претендентов на них. Например, много нюансов может возникнуть при наследовании жилого дома.

Рассмотрим ситуацию, как оформляется наследство, когда есть два наследника на один дом, каким путем можно реализовать процесс принятия дома, имеющего разный статус и технические параметры, какие варианты распределения долей могут использоваться наследниками, и как их практически осуществить.

Способы наследования дома

Когда объектом наследства является дом, его, как и любое имущество, можно унаследовать на основании завещания, оставленного наследодателем, а при его отсутствии применить порядок, установленный законодательством.

Два претендента на дом в случае завещания выбираются самим составителем документа. Он может завещать каждому наследнику долю дома, размер которой будет выбран в соответствии с его волеизъявлением. Доли не обязательно могут быть равными по величине.

Например, одному наследнику может предназначаться 1/3 часть дома, а другому – 2/3 его доли. Т.е. когда наследование происходит по завещанию, то дом распределяется между наследниками в тех долях, которые указаны в этом документе.

При отсутствии в завещании распределения долей, наследникам достанутся равные доли.

Двумя наследниками по закону могут стать родственники, состоящие с умершим гражданином в равной степени родства, а потому являющиеся наследниками одной очереди, когда других равных претендентов, не выявлено. Например, ими могут являться сын и дочь наследодателя.

Когда дом наследуется по закону, он распределяется между наследниками в одинаковых долях, составляющих ½ часть объекта.

Важно! При любом способе наследования, в случае принятия дома двумя наследниками, он становится их общей долевой собственностью.

Для того чтобы наследникам вступить в наследование дома, нужно совершить стандартные действия, предусмотренные законодательством:

Наследникам требуется:

  1. Посетить нотариат, расположенный в том месте, где расположен наследуемый дом, с заявлением о вступлении в наследство.
  2. Приложить необходимые документы для открытия нотариусом дела о наследстве.
  3. Заплатить пошлину, полагающуюся по закону.
  4. По истечении полугодового срока после открытия наследственного дела, установленного по закону для вступления в наследство, получить свидетельство о праве собственности на долю наследуемого дома.
  5. Зарегистрировать унаследованную часть дома в Регистрационной палате.

Такую процедуру вступления в права наследования должен пройти каждый наследник, независимо от другого претендента на объект. Главное, чтобы они оба успели заявить о своих правах в течение 6 месяцев с момента открытия наследства.

После оформления наследства и получения официальных документов о праве собственности на часть дома, новые владельцы могут делать с этой собственностью, что им захочется, но только после фактического выделения долей или по взаимной договоренности совладельцев. Рассмотрим варианты, как могут наследники фактически распределить между собой дом, находящийся в их общей долевой собственности.

Варианты фактического распределения долевой собственности на дом

Совладельцы дома могут поступить следующим образом:

  • договориться об одновременной продаже своих долей одному покупателю с последующим распределением вырученных средств, в соответствии с размером доли, полагающейся каждому наследнику;
  • в случае невозможности совместного договора о продаже всего дома, сособственник, имеющий желание продать свою долю, должен предложить ее в первую очередь владельцу второй доли. Если тот согласится ее приобрести, то весь дом перейдет после выкупа доли в его собственность. Если второй собственник откажется выкупать предложенную совладельцем долю, тогда тот должен потребовать от него официальный отказ от выкупа. После его получения он может предлагать ее другим покупателям. Для этого потребуется провести реальное выделение долей совладельцев;
  • выделив доли каждого в виде обособленного помещения или нескольких комнат, с отдельным входом и приусадебным участком, они могут жить в той части дома, которая станет личной собственностью каждого совладельца.

Важно! Если оба совладельца хотят выкупить долю друг у друга, и между ними возникает конфликт, то он решается в судебном порядке. Преимуществом обладает тот наследник, который проживал в этом доме вместе с его прежним владельцем, и другой собственности, кроме этого места, не имеет.

  1. При необходимости выделения долей в натуральном виде перед тем, как решиться на это, нужно убедиться, что с технической точки зрения раздел возможен. С этой целью понадобиться проведение технической экспертизы для определения соответствия домового строения установленным техническим требованиям. В техническом заключении эксперт также может указать реальную рыночную стоимость дома, а также предложить варианты перепланировки в связи с выделением отдельных помещений и затраты на ее проведение.
  2. После получения экспертного заключения о возможности реального раздела жилого дома собственникам нужно оформить разрешение на проведение перепланировки в органах местного управления.
  3. Оформив документы и узаконив новую внутреннюю планировку дома и отдельные выходы помещений, совладельцы могут приступать к реальному разделению помещений в доме.
  4. После проведения реального раздела общего дома владельцы должны снова пройти процесс оформления выделенных долей в свою собственность. Если дом находится в пределах географического населенного пункта, то каждый собственник доли должен узаконить ее так же, как отдельное жилье с присвоением официального адреса и получением индивидуальных документов в кадастре и плана БТИ.

Частный дом наследуется с земельным участком, на котором он расположен и прилегает непосредственно к дому.

Если, земля, на которой расположен дом, относится к землям сельхоз назначения или участок с домом расположен в садоводческом обществе, то при его наследовании новые владельцы должны учитывать порядок использования земель, установленный для их государственного статуса. Раздел участка земли, примыкающего к дому, следует проводить после определения возможности выделения реальных долей в доме.

При разделе земельного участка должны образоваться обособленные участки отвечающие следующим требованиям:

  • новые участки не должны поменять их назначение;
  • участок, который выделяется после раздела каждому собственнику, должен примыкать к унаследованной им части дома;
  • каждый выделенный земельный надел не может иметь размер менее установленной по закону нормы для данного вида целевых земель.

В случае если после выдела долей в виде реально выделенной площади дома, раздел участка, прилегающей к нему земли, невозможен, т.к. это приводит к нарушениям перечисленных требований при его проведении, то весь участок останется в общей долевой собственности владельцев дома.

Источник: //lawinfo24.ru/heritage/heir/dva-naslednika-na-odin-dom

Как продать долю в квартире по наследству после смерти собственника в 2020 году

Можно и продать долевую часть дома, если один из наследников против?

Вопрос о том, как продать долю в квартире после смерти собственника, появляется в случаях, когда правопреемники не желают или не могут проживать вместе, находятся в состоянии конфликта или нуждаются в денежных средствах. Рассмотрим нюансы продажи оставленной после смерти человека недвижимости, делящейся между его родственниками в установленных долях.

Как определить размер наследуемой доли

Определение размера части наследуемого имущества – несложный процесс. Если наследодатель успел составить завещание перед смертью, распределение произойдет в соответствии с желанием умершего.

Однако могут возникнуть ситуации, когда к числу наследников добавляются другие лица – правообладатели обязательной части.

Эти лица получают как минимум ½ доли, предусмотренной для них действующим законодательством, даже если их имена не фигурировали в тексте распоряжения покойного.

К таким лицам относятся:

  1. Родители (усыновители) умершего гражданина при их нетрудоспособности (пенсионный возраст, инвалидность).
  2. Несовершеннолетние и нетрудоспособные по разным причинам дети (инвалиды, студенты очной формы обучения в возрасте до 23 лет).
  3. Нетрудоспособный супруг, состоявший с покойным в браке.
  4. Нетрудоспособные иждивенцы, которыми могут быть как родственники, так и посторонние умершему лицу люди, которых покойный содержал как минимум год до момента смерти.

Возникает вопрос, возможно ли оформление наследства в общем порядке, без особых распоряжений собственника. Да, в таком случае право на наследство имеют в равной степени правопреемники одной линии.

Последовательность оформления доли

Если правопреемник принял решение о дальнейшей продаже своей части объекта, необходимо понимать, что продать квартиру или долю можно только после вступления в наследство и регистрации владения. Это условие обязательно, даже если имя правообладателя было указано в завещании.

Порядок наследования доли

Нужно обратиться к нотариусу для получения прав собственности, написать заявление о принятии наследства, для этого потребуются:

  1. Паспорт правопреемника.
  2. Документ, подтверждающий смерть гражданина.
  3. Документы, подтверждающие родственные отношения покойного и заявителя.
  4. Завещание.
  5. Документы, подтверждающие право на недвижимость умершего гражданина.
  6. Справки и выписки из БТИ, ЖЭУ и домовой книги.

Для подготовки к продаже недостаточно просто обратиться к нотариусу. Необходимо получить свидетельство о праве собственности. Оно будет выдано нотариусом, который вел дело о наследстве. В случае споров в вопросе размеров установленных долей процесс получения свидетельства увеличится на срок судебных разбирательств.

Регистрация доли в собственность

После урегулирования вопросов о размере долей и их цене новым собственникам необходимо обратиться в органы Росреестра для регистрации доли во владение.

Кроме заявления, свидетельства, выданного нотариусом, и техплана жилья, потребуется еще и квитанция об оплате госпошлины в размере 200 руб.

Только после внесения в Единый госреестр наследник становится полноправным собственником и может приступить к продаже доли наследства.

Когда не стоит вступать в наследство

Необходимо знать, нужно ли вступать в наследство, если есть желание в дальнейшем уступить его остальным правопреемникам безвозмездно. Нет, фактическое непринятие будет свидетельствовать об отказе от части наследуемой квартиры.

Отказ от наследства также можно оформить, если наследодатель оставил своим родственникам не только жилплощадь, но и долговые обязательства (например, незастрахованный кредит или ипотеку).

Все долги делятся между наследниками пропорционально наследуемым активам.

Если предполагаемая стоимость имущества меньше затрат, необходимых для погашения всех обязательств, можно не принимать наследство, а если оно уже было принято, требуется сообщить об этом нотариусу.

Раздел наследных долей в судебном порядке

Достижение соглашения о размере принадлежащих наследникам долей иногда вызывает проблемы. Это происходит при отсутствии распоряжения и в ситуации, когда в завещании прописаны только правопреемники без уточнения размера доли. Тогда споры между владельцами долей разрешаются в судебном порядке.

Для этого не принимающая условия сторона обращается в судебный орган с заявлением о разделе имущества. Судом принимается во внимание, проживал ли истец на указанной жилплощади, имеет ли он жилье и какой у него материальный достаток.

Решение суда заменяет нотариальное соглашение и предоставляется при регистрации наряду с другими необходимыми документами.

Подлежит ли продаже доля в унаследованной квартире

В ситуациях когда собственнику досталась лишь часть квартиры, где не планируется проживать, возникает вопрос о возможности продажи своей доли. Безусловно, новый собственник доли может провести сделку купли–продажи и получить за это желаемую денежную сумму.

Однако продавцу следует знать, что сначала предложение о покупке делается правообладателям остальных долей. Оформлять его необходимо в письменном виде с указанием стоимости сделки.

На рассмотрение предложения дается 30 дней, и, если оно не будет принято, недвижимость можно продать постороннему гражданину.

Если в наследство объект получил гражданин в возрасте до 18 лет, решение от его имени принимает законный представитель.

Важно получить от совладельца квартиры письменное отречение от доли, иначе он может оспорить договор купли-продажи.

При этом нужно знать, может ли один из наследников продать свою долю без согласия других. Да, при условии зафиксированного отказа или при отсутствии ответа на предложение.

Процесс продажи доли в квартире

Если продажа доли наследства происходит между совладельцами, процесс не займет много времени. Достаточно заключить договор в свободной форме, подтверждающий передачу денег между продавцом и покупателем, а новому владельцу оформить право собственности на всю квартиру целиком.

Однако, если совладелец не принял предложение, искать покупателя придется на стороне. Процесс этот может занять много времени, поскольку сложно найти желающих обладать лишь частью недвижимости, находящейся в долевой собственности.

Как осуществляется продажи доли в квартире

Процесс продажи доли в квартире, полученной по наследству, выглядит так:

  1. Процедура получения свидетельства у нотариуса (до полугода).
  2. Регистрация прав в Росреестре (происходит в десятидневный срок).
  3. Предложение своей доли совладельцу квартиры и регистрация сделки в случае согласия в письменном виде (на принятие решения дается месяц).
  4. Поиск покупателей в случае отказа совладельцев.
  5. Оформление сделки с новым собственником, утверждение стоимости и порядка расчетов.
  6. Получение денежных средств и перерегистрация прав собственности.

Очевидно, что если наследнику досталась часть квартиры, получить за нее денежные средства быстро не получится. При самых благоприятных условиях процедура займет как минимум 7 месяцев, а иногда поиски покупателя растягиваются на годы.

Составление договора

Договор, подтверждающий факт продажи жилья, – серьезный документ, ошибки в составлении которого принесут в будущем немало проблем. Безопаснее доверить составление юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Если принято решение о самостоятельном составлении договора, то следует заранее оговорить с покупателем все нюансы.

В договор обязательно должны входить:

  1. Данные паспорта сторон соглашения.
  2. Предмет договора, в данном случае – доля в квартире с указанием ее размера.
  3. Информация об объекте недвижимости (адрес, площадь, этаж, количество комнат).
  4. Информация о совладельцах жилья.
  5. Подтверждение права собственности продавца.
  6. Стоимость сделки и расходов на перерегистрацию и порядок расчетов.

Договор заключается в трех экземплярах, два из которых остаются продавцу и покупателю, а третий потребуется при регистрации прав собственности.

Оплата

Решить, каким образом будут произведены расчеты, необходимо до заключения сделки. Следует помнить про безопасность, чтобы обе стороны были защищены от возможного мошенничества. Передача суммы наличными – самый небезопасный метод. Предпочтительнее воспользоваться предложениями банков, имеющих услуги по проведению расчетов за недвижимость.

Как правило, покупателю требуется внести деньги на специальный счет, откуда забрать их можно только при предъявлении выписки, подтверждающей переход прав собственности.

Документы, необходимые для заключения сделки

На этапе заключения сделки продавцу необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве наследства.
  3. Выписка из госреестра.
  4. Отказ от приобретения доли совладельцами квартиры.
  5. Заключение органов опеки при наличии несовершеннолетних наследников.
  6. План жилья, выданный БТИ.
  7. Незаполненный договор.

Все это потребуется не только в момент заключения сделки с покупателем, но и при регистрации собственности в Росреестре.

Расходы на продажу доли в квартире

Продавцу предстоит ряд трат. Оплатить придется услуги нотариуса при оформлении права наследования, пошлину в размере 0,5% от стоимости недвижимости и госпошлину за регистрацию права собственности. Кроме этого, при продаже жилья, полученного в наследство, необходима уплата налога в размере 13% от стоимости сделки.

На что еще обратить внимание продавцу

Несмотря на то что оплата госпошлины и налога – процентная часть от стоимости сделки, не рекомендуется искусственно занижать ее в договоре для уменьшения платежей в казну. Также нежелательно прибегать к оформлению сделки как дарение. В случае оспаривания сделки совладельцами жилья и присуждения им прав и обязанностей покупателя, есть риск потерять деньги.

Источник: //NasledoVed.ru/prodat-dolyu-v-kvartire-po-nasledstvu-posle-smerti/

ПравосудиеЕсть