Можно ли создать совет многоквартирного дома, если дом входит в ТСЖ на несколько домов?

Старший по дому: права, обязанности и зарплата

Можно ли создать совет многоквартирного дома, если дом входит в ТСЖ на несколько домов?

Добрый день!

Сегодня, 31 декабря 2019 года. Последний день в этом году. Многие ставят цели на следующий год. Статья может пригодиться, если вдруг у вас была мысль стать управдомом, страшим по дому или председателем совета дома в наступающем году. Тем более, сегодня почти все мы посмотрим замечательный фильм, где управдом – друг человека!

У нас управдом – друг человека! Нона Мордюкова гениальна в каждой фразе. Яндекс.Картинки

На самом деле в законе нет такого понятия как “старший по дому”. В статье 161.1 Жилищного Кодекса Российской Федерации говорится о совете многоквартирного дома и его председателе. Так повелось, что именно председателя совета многоквартирного дома называют старшим по дому.

Жилищный кодекс. Настольная книга. Яндекс.Картинки. Мой уж совсем не презентабельный..

Совет многоквартирного дома может быть создан при определенных условиях:

  • в доме больше 4 квартир;
  • в доме не организованы ТСЖ или ЖСК.

Членами совета многоквартирного дома могут являться только собственники помещений в таком доме! Это касается и председателя совета.

Мало кто задумывается, но наличие в доме совета – мероприятие не сколько добровольное, сколько обязательное.

Если в доме нет совета или он не работает, администрация населенного пункта в течение 3 месяцев должна организовать собрание собственников помещений в таком доме и включить в повестку дня вопросы об избрании совета дома и его председателя либо о создании в доме ТСЖ.

Совет дома не может быть создан один на несколько домов. Один совет – один дом.

Количество членов совета многоквартирного дома определяется общим собранием собственников. В части 4 статьи 161.1 ЖК РФ говорится, что количество членов совета может устанавливаться исходя из количества подъездов, этажей или квартир.

На практике обычно от каждого подъезда в члены совета включается 1 человек.

Это про стандартные панельные 9-10 этажные дома. В малосемейках, где на каждом этаже 16-32 квартиры, обычно выбирают 1 члена совета с этажа. Соответственно, обычно избранных членов совета называют “старший по подъезду” и “старший по этажу”.

Зачем же нужен совет многоквартирного дома?

Совет многоквартирного дома:

обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

С этим часто возникают проблемы. Особенно, если члены совета и председатель совета не очень подкованы в законодательстве в сфере ЖКХ. Для устранения данной проблемы созданы специальные школы домовых комитетов.

Они работает почти во всех регионах страны. Самый большой проект: федерального масштаба – Школа грамотного потребителя. Я там иногда читаю лекции. Существует также федеральный проект общественного контроля в сфере ЖКХ “ЖКХ Контроль”. Коллеги тоже много внимания уделяют вопросам повышения грамотности советов МКД.

выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий;

Вот этот пункт в Жилищном Кодексе мне очень нравится. Но им мало кто пользуется. В первой части говорится о порядке пользования общим имуществом. Вопрос очень актуальный. Например, сложилась такая практика, что площадки мусоропроводов, где нет мусороприемников давно захвачены собственниками квартир. Эти площадки общее имущество и есть реальный шанс или вернуть эти площадки, что нецелесообразно, либо определить размер арендной платы за использованием этих “кладовок”. Мы шли по второму пути, а деньги, полученные от сдачи в аренду общего имущества в доме направляли на благоустройство подъезда и двора.

представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

Об этом я уже писал в предыдущих статьях. Повторяться не буду. Вот ссылка на статья, с которой стоит начать чтение.

представляет собственникам помещений до рассмотрения на общем собрании собственников свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.

То есть до собрания собственник совета дома должен изучить проект договора и сообщить собственникам помещений свое мнение по данному поводу.

осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

Это то, о чем я писал в одной из первых своих статей на Дзене.

представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

С этим обычно проблем не возникает. Люди и так видят результат работы совета дома. Или не видят и избирают других членов совета дома.

принимает решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса.Полномочия совета дома. Спасибо коллегам по цеху за картинку.

Старший по дому или председатель совета

Старший по дому или председатель совета дома избирается из числа членов совета. То есть к нему предъявляются такие же требования, что и к членам совета дома. Председатель совета дома обязательно должен быть собственником помещения в доме!

Председатель совета многквартирного дома:

до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления МКД вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора;доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

То есть фактически председатель совета многоквартирного дома во многом влияет на выбор управляющей организации. Это очень весомо. Обычно с председателями советов или старшими по домам управляющие компании считаются.

на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 Жилищного Кодекса.

По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора;

Самый спорный момент, но все же иногда схема работает. Собственник помещений могут выдать старшему по дому доверенности на право ать от их имени на собраниях собственников.

Для многих это спасение – ведь участвовать на собраниях регулярно мало у кого есть возможность. А тут председатель совета может разом проать за львиную долю собственников. Это удобно! Но возможно только если председатель совета человек надежный и с очень хорошей репутацией.

осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного Кодекса;на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

В пункте выше по сути расписаны прямые обязанности старшего по дому. фактически старший по дому должен следить за работой управляющей компании. и защищать права собственников помещений.

осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 жилищного кодекса.

то есть собственники помещений в доме могут наделить председателя совета дополнительными полномочиями. в принципе, на председателя совета можно возложить все вопросы, которые решаются не общим собранием собственников и не советом дома.

на практике обычно в расширенных полномочиях старшего по дому значатся:

снятие показаний общедомовых счетчиков;

сниятие показаний индивидуальных счетчиков;

работа с должниками по квартплате;

организация праздников двора;

разноска квитанций на оплату жкх по собственникам помещений и т.д.

кратко о полномочиях председателя совета дома. яндекс.картинки

оплата услуг совета дома и председателя совета дома

В соответствии с частью 8.1 статьи 161.1 Жилищного Кодекса собственники в многоквартирном доме имеют право принять решение о вознаграждении членов совета дома и председателя совета дома за их работу. Также собранием собственников утверждается размер и порядок выплат.

Мы в своей практике пришли к такой форме вознаграждения:

  • ежемесячно – 50% скидка на оплату услуг управляющей компании. Это не значит, что старший по дому чем-то обязан управляющей компании. Просто размер скидки оплачивается собственниками других помещений пропорционально площади их квартир.
  • ежеквартально – 1-2 тыс. рублей на канцелярские товары или сами канцелярские товары на эквивалентную сумму. Совет дома и председатель совета ведут активную переписку с управляющей организацией и надзорными органами. Делать это за свой счет не очень удобно.
  • Ежегодно – до 1% от всех платежей за услуги управляющей компании (содержание и ремонт жилья) за достижение целей управления домом на год. То есть при фактическом выполнении управляющей организацией всех взятых обязательств.

Надеюсь, объем текста не отпугнул вас и ваше желание стать активным собственником не угасло.

Начилие в доме совета дома и хорошего председателя – залог спокойной жизни в доме. И в случае необходимости эти люди могут сменить управляющую компанию.

Источник: //zen.yandex.ru/media/id/5de1f5a643fdc000b2bf8bc9/5e0ae4b5d7859b00b4e61409

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ, что нужно знать собственникам. Совет МКД | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Можно ли создать совет многоквартирного дома, если дом входит в ТСЖ на несколько домов?

9 Фев 2013 – 04:42 пользователем Ольга

ЖК РФ Статья 161.1. Совет многоквартирного дома

(введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1.

В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.2.

В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.5. Совет многоквартирного дома:1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.8. Председатель совета многоквартирного дома:1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются

 Пошаговая инструкция

Что нужно знать, чтобы управлять домом-в помощь собственникам

  • Совет Дома ТСЖ управление ЖК РФ

sozdanie_soveta_mkdposhagovaya_instrukciya.pdf v_pomoshch_sobstvennikam.pdf

Источник: //myupravdom.ru/articles/esli-v-mnogokvartirnom-dome-ne-sozdano-tszh-izbiraetsya-sovet-mnogokvartirnogo-doma

Можно ли присоединить дом к действующему ТСЖ (ТСН)?

Можно ли создать совет многоквартирного дома, если дом входит в ТСЖ на несколько домов?

18 Сентябрь 2019

Жилищный кодекс прямо разрешает реорганизовывать действующие ТСЖ в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 1 ст. 140 Жилищного кодекса РФ). При этом ст.

57 Гражданского кодекса предусматривает слияние и присоединение юридических лиц друг к другу. Но для такой процедуры необходимо, чтобы ТСЖ было создано в каждом доме.

Это не упрощает переход дома под управление другого действующего ТСЖ.

На практике возникает вопрос о возможности присоединения дома, в котором нет своего ТСЖ и который управляется управляющей организацией, к ранее созданному и действующему товариществу в соседнем доме.

Жилищный кодекс прямо не предусматривает и не запрещает такого присоединения. Суды и контролирующие органы, в свою очередь, смотрят на такую возможность по-разному.

В любом случае, образование многодомного ТСЖ должно отвечать условиям, перечисленным в ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ:

– дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с ЕГРН имеют общую границу,

– в пределах этих участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в домах.

В 2017 году у Минстроя РФ был разработан проект положения о создании многодомных ТСЖ, но он, к сожалению, так и не был принят. Там прямо предусматривалась возможность присоединения дома к существующему ТСЖ.

Предполагалось, что собственники в присоединяемом доме сначала на своем общем собрании принимают решение о присоединении к ТСЖ.

Затем решение направляется в товарищество, после чего члены товарищества проводят свое собрание, на котором дают согласие о присоединении соседей к своему ТСЖ.

К отрицательной практике по присоединению дома к ТСЖ относится старое решение Сегежского городского суда от 07 мая 2009 г. По этому делу собственник как раз оспаривал решение общего собрания о присоединении своего дома к другому ТСЖ.

На этом собрании были приняты решения о выборе формой управления дома ТСЖ и присоединении к действующему ТСЖ на условиях его Устава.

Суд, признавая решение незаконным, указал, что в ст. 136 Жилилщного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень способов создания ТСЖ в зависимости от их видов (однодомное, многодомное). При этом для реализации каждого способа имеются свои условия по порядку принятия решения о создании ТСЖ.

Суд указал, что в ст. 162 Жилищного кодекса РФ такого способа управления домом, как вхождение в уже созданное ТСЖ, не предусматривается.

По мнению суда, присоединение многоквартирного дома к юридическому лицу (ТСЖ) возможно лишь при создании в нем нового товарищества и проведения процедуры реорганизации в установленном законом порядке, в форме слияния или присоединения. Вступать в члены ТСЖ могут лишь собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество.

Аналогичного мнения придерживался Заводской районный суд г. Саратова в решении от 18 января 2016 г. по делу № 2-4088/2015. Он указал, что порядок создания ТСЖ установлен ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Несоблюдение этого порядка и организация ТСН многоквартирных домах способом, не предусмотренным этой статьей, является незаконной. В результате принятия оспариваемых решений управление перешло в уже действующее ТСН. «Вместе с тем, создание в многоквартирном доме ТСН путем присоединения к ТСН, созданному в другом многоквартирном доме, законом не предусмотрено». Еще одна отрицательная позиция содержится в решении Светлогорского городского суда Калининградской области от 15 мая 2014 г. по делу № 2-306/2014.

Суд отметил, что управление домом таким способом, как управление товариществом собственников жилья может осуществляться только тем ТСЖ, которое создано в этом доме. Поэтому избрание способа управления многоквартирным домом – «управление ТСЖ» – предполагает одновременно создание в доме товарищества.

Оспариваемые истцом решения не являются решениями об объединении нескольких домов в единых комплекс недвижимого имущества и о создании одного ТСЖ в этих домах.

этих решений сводилось к созданию в доме ТСЖ «путем присоединения к ТСЖ, ранее созданному в другом доме, что нормами действующего законодательства не предусмотрено».

«Можно, но при соблюдении условий».

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга решением от 28 сентября 2015 г. по делу № 2-2336/2015 также признал решения общего собрания о присоединении к ТСЖ недействительным. Он в целом не отрицал возможность присоединения дома к ТСЖ, однако в решении интересны следующие размышления суда:

Из ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ следует, что законодателем придается правовое значение волеизъявлению собственников помещений каждого в отдельности многоквартирного дома, которое, таким образом, является определяющим при решении вопроса об управлении этим домом путем создания единого товарищества совместно собственниками помещений других многоквартирных домов.

Судом установлено, что было проведено общее собрание членов ТСЖ, одним из вопросов повестки дня являлся вопрос о присоединении многоквартирного дома к товариществу.

Из протокола следует, что решение о присоединении соседнего дома было принято не решением общего собрания собственников МКД, а решением членов ТСЖ, что противоречит положениям ст.

136 Жилищного кодекса РФ, которая императивно устанавливает требование о ании по данному вопросу всех собственников двух жилых домов, причем решение должно быть принято не менее, чем двумя третьими от всех собственников каждого дома.

Похожая позиция отражена в решении Братского городского суда Иркутской области от 15 августа 2017 г. по делу № 2-2313/2017. Он также указал на требование о ании по вопросу организации многодомного ТСЖ всех собственников двух домов не менее, чем двумя третьими . В этом деле было установлено, что при проевдении оспариваемого собрания такой кворум набран не был. «Учитывая, что по смыслу ст. 136 Жилищного кодекса РФ волеизъявление собственников конкретного дома является определяющим при решении вопроса о том, будет ли управление им осуществляться самостоятельным товариществом собственников жилья либо товариществом, созданным совместно с собственниками помещений других домов, суд приходит к выводу об отсутствии кворума, необходимого для принятия решения о выборе способа управления домом товариществом путем присоединения, утверждении устава ТСН, избрании правления товарищества». Случаи присоединения домов к ТСЖ на практике существуют.

Кроме практики по оспариванию решений общих собраний о присоединении к ТСЖ, встречаются судебные акты, в которых не дается оценка такому присоединению, но, тем не менее, оно упоминается как факт и претензий у сторон спора не вызывает.

Источник: //domscanner.ru/article/120

Тсж и совет мкд: управление или самоуправление – материал

Можно ли создать совет многоквартирного дома, если дом входит в ТСЖ на несколько домов?

Жилая недвижимостьТенденции рынка недвижимости09/02/2012

Существует несколько способов управления многоквартирными домами, но до сих пор граждане не стремятся проявлять инициативу в вопросе выбора одного из них.

Быть может проблема в недостатке информирования населения, а возможно, предложенные способы управления полностью не удовлетворяют потребностей собственников жилья. Однако если до июля 2012 года люди сами не озаботятся этим вопросом, то в течение 3 последующих месяцев за них это сделают местные власти, созвав общее собрание собственников.

Так что когда это случится, важно понимать в чем суть вопроса, чем отличаются одни способы управления от других и какому из них вы готовы отдать предпочтение?

ТСЖ – товарищество или самоуправство?

Прежде всего, нужно знать, что ТСЖ (товарищество собственников жилья) – это юридическое лицо со всеми вытекающими отсюда последствиями. Оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, имеет больше возможностей, но при этом – больше ответственности. И, естественно, больший простор для всякого рода махинаций.

Структура товарищества выглядит следующим образом: общее собрание членов (все собственники жилья) избирает правление, председателя и ревизионную комиссию, которая контролирует деятельность двух предыдущих. Общее собрание собственников считается высшим органом управления, где каждый из жильцов имеет право голоса.

Правление – всего лишь исполнительный орган, а председатель правления – лицо, представляющее интересы всех жильцов.

ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а также имеет право самостоятельно осуществлять работы по содержанию и ремонту или заключать договоры с физическими и юридическими лицами на управление, содержание, ремонт имущества и предоставление коммунальных услуг, учитывая интересы большинства жителей.

Очевидное преимущество этой формы управление перед сторонней управляющей компанией – это тот факт, что правление, принимающее основные решения, избирается из числа самих собственников жилья и потому имеет свои личные интересы в вопросах управления домом. Однако есть в этом и свои недостатки.

Отметим, что ТСЖ, по сути, является посредником между управляющими компаниями и собственниками жилья, а посредники, как известно, не работают бесплатно.

И вопреки всем обещаниям чиновников, как минимум людям придется платить заработную плату бухгалтеру и администратору, который будет выдавать им в течение дня все необходимые справки и документы для совершения различных сделок, в частности, для получения кредитов и предоставления бумаг в различные госструктуры: от судебных органов до налоговой инспекции. Поэтому эта форма управления будет достаточно затратной для всех жильцов многоквартирного дома. Кроме того, у посредников появляется масса возможностей для махинаций, в частности, зачастую они заключают договор с поставщиками коммунальных услуг от имени жильцов по более низким тарифам, а собственникам «продают» те же услуги по более высоким тарифам. Причем зачастую достаточно повысить тариф на сущие копейки, чтобы получить с многоквартирного дома немалую прибыль.«Кроме того, не в каждом ТСЖ налажена работа, – поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. – Особенно странно выглядят астрономические платежи за коммунальные и другие услуги в некоторых домах бизнес-класса центра Москвы, где жильцам буквально навязывают «избранных» провайдеров телекоммуникационных услуг, а уровень уборки весьма небольшой территории зачастую оставляет желать лучшего, хотя за такие деньги другие компании буквально вылизывали бы вверенные им участки. Беда здесь, как ни странно, в том, что у основной части проживающих высокие доходы, и, соответственно, им безразличны такие мелочи. Им проще заплатить, чем добиваться справедливости. Лучшей почвы для коррупции не придумаешь».

Руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Валерия Симонова высказала свое мнение, согласно которому ТСЖ присущи недостатки, которые имеются у любой добровольной организации граждан.

«Подавляющее большинство в нашей стране не готово занимать активную позицию в части заботы о многоквартирном доме, в котором проживают, его дворовых площадках и прочих нуждах, – пояснила эксперт.

– Позиция любого русского человека сводится к тому, чтобы скинуть с себя любое бремя, перевесив его на чьи-то более сознательные плечи, «авось кто-нибудь более активный, чем я, займется этим». Русский человек не готов к таким формам управления отчасти психологически, отчасти ввиду отсутствия времени.

Гораздо проще возложить все на обычные для нас ДЭЗы и ЖЭКи, оплачивать приходящие в почтовый ящик квитанции и сетовать на плохую жизнь». А меж тем любое добровольное объединение граждан требует активной жизненной позиции ее членов, а также сильного лидера.

Совет МКД – оптимальный выход или шило на мыло?

В прошлом году для защиты интересов граждан был узаконен новый институт управления жилым объектом, альтернативный традиционным УК и ТСЖ, – Совет многоквартирного дома (МКД).

По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, эта добровольная общественная структура очень похожа на домовые комитеты времен СССР, однако, ее полномочия существенно шире.

Согласно законодательству, отмечает эксперт, совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, выносит на обсуждение предложения о порядке использования, содержания и ремонта общего имущества, представляет собственникам предложения по вопросам планирования и организации управления домом, представляет собственникам для рассмотрения на собрании свое заключение по условиям проектов договоров с коммунальным службами. Кроме того, Совет осуществляет контроль за качеством оказываемых услуг, выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе. Эта та часть функций, которую осуществляет товарищество, однако, в этом случае нет возможностей для махинаций. Кроме того, совет – это не юридическое лицо, он состоит из наиболее активных жильцов многоквартирных домов, не заключает договоров и не имеет своих счетов. Как сообщают эксперты компании «Миэль», совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников и подлежит переизбранию каждые 2 года, если иной срок не установлен решением общего собрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть переизбран досрочно.

Но так как эта форма управления создается на общественных началах, а подавляющее большинство граждан являются пассивными потребителями коммунальных благ или же просто не имеют достаточного количества времени, чтобы заниматься еще и вопросами обустройства всего жилого дома, то основной недостаток совета – это слишком небольшая отдача.

«На практике, для обычных жителей ТСЖ, как правило, несколько более затратно, зато и отдача от него чаще всего больше, – пояснил Вадим Ламин.

– Если в доме проживает определенное количество инициативных, грамотных в правовом отношении, а главное, имеющих время и желание работать на пользу своего дома жильцов, то здесь и совет МКД вполне справится с ситуацией».

В качестве примера эксперт привел один из домов по Кутузовскому проспекту, жители которого – ветераны труда и пенсионеры взяли на себя контроль за состоянием дома и добились приведения в порядок подъездов, освобождения общих помещений от непонятных личностей, разумных платежей по коммунальным услугам.

«Я бы вообще этот непростой участок работы отдал бы ветеранам и пенсионерам, – высказал свое мнение В. Ламин. – Здесь требуется, в основном, жесткий контроль и принципиальность, которая у старшего поколения значительно выше. У большинства из них еще есть здоровье, желание быть нужными, свободное время, а отсутствие каких-то знаний по современным технологиям с лихвой компенсируется жизненным опытом».

С точки зрения юридической, товарищество собственников жилья, конечно, выглядит более предпочтительной структурой управления, однако, в российских реалиях оно зачастую оборачивается против жильцов, грозя непомерными поборами. «Совет дома идеален как промежуточный этап, – пояснил Александр Зиминский. – А, как только механизмы работы будут отлажены и количество промахов сведено к минимуму, можно регистрировать ТСЖ».

Пожалуй, из всего вышесказанного можно сделать только один вывод: хочешь сделать хорошо – сделай это сам.

Так что если количество сознательных граждан с активной позицией будет больше, то и отдача от совета МКД будет лучше.

В противном случае, властям придется найти управу на товарищества собственников жилья, узаконить прозрачный механизм работы этой структуры, дабы обезопасить своих граждан от недобросовестных предпринимателей.

Источник: //www.mesto.ru/article/tszh-i-sovet-mkd-upravlenie-ili-samoupravlenie.html

ПравосудиеЕсть