Налогообложение при передаче коммерческой недвижимости ИП в счет погашения займа

Не используйте личное имущество в бизнесе. Потом не расплатитесь

Налогообложение при передаче коммерческой недвижимости ИП в счет погашения займа
Источник: Определение ВС № 304-КГ17-7241

Источник: //journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/

Возврат денежного займа участнику ООО имуществом

Налогообложение при передаче коммерческой недвижимости ИП в счет погашения займа

Возврат денежного  займа участнику  ООО  имуществом.

         Довольно часто между ООО и его участниками заключаются договоры займа, в соответствии с которыми участники дают деньги взаймы обществу,однако, когда наступает срок возврата займа выясняется, что у ООО нет денежных средств, чтобы вернуть займ участнику, но есть недвижимость (квартиры, нежилые помещения,земельные участки машины,оборудование  и пр.)  Общество готово возвратить (погасить) заем участнику не деньгами,а  этим имуществом, а участник не против. Как это сделать , какие налоги должны будут заплатить ООО и участник при возврате займа участнику имуществом, а не деньгами.

             Одним из вариантов, возврата денежного займа не денежными средствами, а имуществом  может быть Соглашение об отступном. Между участником и Обществом в соответствии со ст.

409 ГК  заключается письменное  Соглашение об отступном,  в соответствии с которым ООО-заемщик передает физическому лицу – заимодавцу имущество (квартиру, нежилое помещение, земельный участок машину, оборудование и пр.

) в счет погашения обязательства по договору займа.

          Согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного, в том числе передачей имущества.

          При заключении соглашения о предоставлении отступного обязательство по договору займа прекращается путем передачи имущества должника кредитору (заемщика займодавцу), то есть в обмен на денежные средства в собственность займодавца передается имущество.

           Внимание ! Обязательство считается прекращенным в момент предоставления отступного, а не в момент подписания соглашения об отступном т.

е на  дату заключения соглашения об отступном обязательство заемщика не прекращается. Для прекращения обязательства необходимо фактическое предоставление отступного, то есть передача имущества.

Если заем процентный, то проценты по договору займа начисляются до момента передачи имущества.

           Если по Соглашению об отступном будет передаваться недвижимость, то переход права собственности к Займодавцу должен быть зарегистрирован в Россреестре.

Таким образом, если  в качестве отступного предоставляется недвижимое имущество (квартира, нежилое помещение, земельный участок и пр.

), то соглашение об отступном считается исполненным только после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к Займодавцу.

      Стоимость имущества, которое передается в качестве отступного оценивается по соглашению Сторон (Заемщика и Займодавца), однако стоимость не должна откланяться от рыночной более чем на 20 %, в противном случае налоги могут быть доначислены, так как участник и Общество это взаимозависимые лица.

         Возврат долга участнику  по договору  займа  имуществом  вместо денег  влечет определенные налоговые последствия:

·         НАЛОГИ, КОТОРЫЕ ЗАПЛАТИТ ООО- Заемщик:

       Пунктом 1 статьи 248 Кодекса предусмотрено, что к доходам относятся доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса

           Пунктом 1 статьи 39 Кодекса установлено, что реализацией товаров признается передача на возмездной основе права собственности на товары, а в случаях, предусмотренных Кодексом, передача права собственности на товары – на безвозмездной основе.

          При этом согласно статье 38 Кодекса товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

          При передаче имущества, в качестве отступного происходит передача права собственности на него на возмездной основе. Следовательно, указанная передача имущества в качестве отступного признается реализацией, соответственно:

    ООО на УСН доходы  (на Упрощенной системе налогообложения): Передача имущества в качестве отступного по договору займа-это реализация, соотвественно ООО на УСН  должно включить стоимость этого имущества в состав доходов по УСН.

          Согласно статье 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.

           При передаче организацией-заемщиком физическому лицу – заимодавцу имущества в счет погашения обязательства по договору займа стоимость этого имущества включается в состав доходов от реализации , учитываемых при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

          ООО на УСН доходы-минус расходы  (на Упрощенной системе налогообложения): Передача имущества в качестве отступного по договору займа-это реализация, соотвественно ООО на УСН  должно включить стоимость этого имущества в состав доходов от реализации, учитываемых при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Но, ООО на УСНО доходы – минус расходы, не сможет включить остаточную стоимость этого имущества в состав расходов.

          ООО на ОСНО(на Общей системе налогообложения) : передача имущества в счет погашения займа является  реализацией, соответственно  ООО на ОСН должно:

          1) Передача имущества в качестве отступного облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ . Т.ео ООО должно начислить НДС  налоговая база по НДС при реализации определяется исходя из рыночных цен, то есть цены, указанной сторонами сделки (п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 1 ст.

40 НК РФ), без включения в нее налога. Это значит, что при исчислении НДС нужно исходить из  стоимости имущества, указанной в соглашении об отступном. Стоимость имущества не должна отклоняться от рыночной более чем на 20 % т.к Участник и Общество это взаимозависимые лица.

НДС нужно указать в Соглашении об отступном отдельной строкой.

Передача жилых зданий и помещений.  не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ)

       2) ООО при передаче имущества в качестве отступного получает доход в размере стоимости такого имущества, указанного в договоре. Этот доход ООО отражает при исчислении налога на прибыль. Т.е ООО должно  включить стоимость имущества по которой оно передается участнику в состав доходов по налогу на прибыль, а остаточную стоимость в составе расходов.

            НАЛОГИ, КОТОРЫЕ ЗАПЛАТИТ УЧАСТНИК- Займодавец:

               Если Займ процентный, то участник должен будет заплатить  НДФЛ 13 % от суммы полученных процентов.

             Физическое лицо, предоставившее заем, получает доход в виде процентов по Договору займа. Данный доход на основании п. 1 ст. 210 НК является объектом налогообложения НДФЛ.

    Внимание ! При возврате вместо денег имущества  налоги, указанные выше необходимо платить, п10 п1 ст. 251 НК  применяется только при возврате  денежного займа деньгами, налоги нужно платить даже, если займодавец, участник владеющий долей  более 50 процентов уставного капитала ООО пп. 11 п. 1 ст. 251 НК в данном случае также не применяется)

Автор Юрист Морозова Надежда.

Запись на консультацию по телефону 8-965-449-98-60,prav-prava@mail.ru, mir-prav@mail.ru

Если Вам нужно составить Договор займа, Соглашение об отступном, Акты приема-передачи, Договор купли-продажи, Заявление о зачете встречных однородных требований или просто устная или письменная консультация, обращайтесь, мы всегда рады Вам помочь.

Источник: //www.prav-prava.ru/stati-2/2017-11-26/vozvrat-denezhnogo-zayma-uchastniku-ooo-imuschestvom

ПравосудиеЕсть