Необходимо ли платить НДФЛ при продаже квартиры и в каком объеме?

Как оплатить подоходный налог при продаже квартиры: 4 последовательных этапа

Необходимо ли платить НДФЛ при продаже квартиры и в каком объеме?

В налоговом законодательстве за человеком, продавшим принадлежавшее ему крупное имущество, закреплена обязанность уплатить подоходный налог. В статье 208 Налогового кодекса в числе налогооблагаемого имущества упоминается любая недвижимость, в том числе квартира. В 2016 году вступают в действие некоторые поправки, касающиеся уплаты НДФЛ на квартиры. 

Когда платится налог с продажи квартиры?

В статье 207 Налогового кодекса дано определение, кто должен платить подоходный налог. Они называются емким словом «резиденты РФ». Это лица:

  • российского или иностранного гражданства, непрерывно проживающие на территории нашей страны 6 месяцев и более;
  • имеющие официальный доход, который облагается НДФЛ.

Резиденты РФ имеют обязанность заплатить в казну государства часть дохода, полученного с продажи квартир. Причем недвижимость не обязательно должна находиться на территории нашей страны.

Российский налогоплательщик должен декларировать любые сделки с зарубежными квартирами и платить налог с прибыли. Для уменьшения налогооблагаемой базы он может воспользоваться льготами.

Другое дело, если собственник недвижимости, проданной в России, не является резидентом страны (т.е. не является ее налогоплательщиком). Обязанность уплатить 13% от полученного дохода за ним останется, но налоговыми льготами он воспользоваться не может.

Еще одно важное замечание: налог с продажи квартиры должно уплатить только в одном случае: если она была в собственности владельца меньше 3 лет, причем с первого дня 2016 года обозначенный срок увеличивается до 5 лет.

Поправка не имеет обратной силы: если сделка была совершена до 2016 года (к примеру, в 2014 году), то срок владения остается прежним – 3 года, и новый владелец имеет право не платить ничего государству после продажи квартиры уже в 2017 году.

Также 3-летний срок владения останется для унаследованных и приватизированных квартир.

Расчет налогового взноса при продаже квартир

Подоходный налог с продажи квартиры рассчитывается так: берется вся прибыль и умножается на коэффициент 0,13.

К примеру, квартира в Москве продана за 5 миллионов рублей, следовательно, стандартный размер налога: 5 000 000 х 0,13 = 650 000 рублей. Сумма внушительная, но это не значит, что плательщик будет уплачивать именно ее.

В случае подтверждения расходов на покупку или ремонт квартиры при единовременной покупке и продаже недвижимости можно рассчитывать на уменьшение налога.

Если же квартира унаследована, получена в дар или приватизирована, т.е. расходов нет, то можно применить только стандартный налоговый вычет.

Налогооблагаемой базой признается та сумма, которая указана сторонами в договоре купли-продажи. Конечно, некоторые недобросовестные граждане ее умышленно занижают, но это грозит проверками и разбирательствами, поэтому лучше указать реальную цифру.

Если сделка произведена в валюте, то в договоре следует проставить сумму в рублях (по тогдашнему курсу), так как налоги следует платить именно в рублях.

Если этого не сделать, то при подаче декларации будет учитываться текущий курс, а он может быть значительно выше, и налог влетит «в копеечку».

Вычет не стоит путать с возвратом излишне удержанных налогов при покупке квартиры. В первом случае уменьшается налогооблагаемая база, во втором – заявителю возмещается часть уплаченных им налогов с целью частичной компенсации затрат.

Размер вычета при продаже «недвижки» устанавливается параграфом 220 НК – в 2015 и 2016 годах это 1 млн рублей.

Вернемся к примеру с квартирой стоимостью 5 000 000 рублей. Если применить стандартный налоговый вычет, получим налогооблагаемую базу существенно ниже: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 рублей. Будет меньше и налог: 4 000 000 х 0,13 = 520 000 рублей.

Этот вычет стоит использовать, если квартира была приобретена собственником без расходов с его стороны.

При наличии расходов

В некоторых случаях применять стандартный вычет нецелесообразно. К примеру, если собственник купил жилплощадь за 3 000 000 рублей, а продал уже за 4 000 000.

Закон разрешает вместо стандартного вычета уменьшать базу, с которой исчисляетс налог, на сумму покупки квартиры. Таким образом, если стоимость квартиры при покупке составила более 1 миллиона рублей, то лучше использовать этот способ.

В приведенном примере сумма налога составит: (4 000 000 – 3 000 000) х 0,13 = 130 000 рублей.

К общим расходам можно присовокупить траты на ремонт и реконструкцию жилья. Например, собственник купил жилье в совершенно неприглядном состоянии и полностью отремонтировал ее, затратив на это еще 500 000 рублей.

Следовательно, общая сумма затрат ни много ни мало – 2 500 000 рублей. Если поднять все бумаги и доказать целесообразность трат, это еще больше уменьшит размер взимаемых отчислений: (3 000 000 – 2 500 000) х 0,13 = 65 000 рублей.

Необходимо доказать, что все расходы были понесены именно на ремонт приобретенной квартиры.

Понадобятся как минимум договор купли-продажи, смета расходов, договор со строителями, чеки или ордера на покупку стройматериалов, утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи и т.д.

При одновременной покупке и продаже

Если одновременно совершается продажа старого жилья, пробывшего в собственности владельца менее трех лет, и покупка нового, то здесь есть способ не только сократить размер налога, но и остаться вовсе ничего не должным государству.

Некоторые юристы советуют при подаче декларации указать, что приобретенные в ходе продажи квартиры средства были уплачены в счет покупки новой и на этом основании являются расходами.

На самом деле это не совсем так. Да, конечно, получается, что продавец не получил дохода, так как средства были тут же потрачены. Но не в глазах закона.

Если собственник владел квартирой меньше оговоренного законом срока и продал ее дороже, чем купил, то это всё равно считается доходом, с которого придется уплатить в казну налоговый взнос независимо от того, куда потом «ушли» деньги.

Но есть способ избежать уплаты налогов. Для этого нужно произвести налоговый вычет на покупку квартиры.

Для этого заявитель должен соответствовать ряду требований:

  • быть резидентом России;
  • иметь налогооблагаемый доход;
  • совершить сделки с апреля одного года до апреля другого года;
  • не пользоваться ранее возвратом имущественного налогового вычета, либо должен оставаться «запас» этого вычета (т.е. в прошлый раз вычет использовался не полностью).

Поясним на примере: В 2014 году заявитель купил себе квартиру в новостройке за 3 500 000 рублей. Через год он женился, решил оформить ипотеку и расшириться. Для получения денег на первоначальный взнос он продал свои квадратные метры за 4 000 000, затем оформил кредит на 6 000 000.

Несмотря на то, что фактически средства были потрачены на покупку нового жилья, в глазах налогоой он заработал на сделках с недвижимость 500 000 рублей дохода. Теперь он должен заплатить 65 000 рублей налога.

Однако заявитель имеет право оформить имущественный вычет и вернуть себе часть уплаченных ранее в бюджет средств. Таким образом, возникает возможность «поработать по взаимозачету» с налоговой инспекцией.

Размер вычета – 2 000 000 рублей, следовательно, сумма возврата наличных 260 000 рублей. Можно уменьшить эту сумму на размер налоговой задолженности.

То есть в приведенном примере продавец квартиры не только не должен будет государству, но и сможет получить в качестве вычета 260 000 – 65 000 = 195 000 рублей (при условии, что он всё время получения средств будет иметь «белую» зарплату).

Если владельцев несколько

Если квартиру продали несколько собственников, то платить взнос в казну должен каждый из них сообразно их долям. Если, к примеру, квартиру за 4 000 000 рублей продали муж и жена, владевшие по 1/2, то в пользу государства они заплатят, применив стандартный налоговый вычет, 390 000 рублей.

Этот налог они делят равномерно, т.е. каждый выплачивает по 195 000 рублей. Если же собственников трое, то налог выплачивается пропорционально всеми троими.

В случае, если соотношение долей непропорционально, то размер взносов в казну государства определяется в зависимости от значения доли.

Например, муж с женой продали квартиру, у мужа было 3/4, а у жены – только 1/4. Значит, муж заплатит 390 000 х 3/4 = 292 500 рублей, жена – 98 000 рублей.

Если собственники – дети

Если в числе продавцов значились несовершеннолетние, то налог вместо них выплачивают их родители или иные законные представители. Если родители, к примеру, в разводе, то налог между ними делится пропорционально.

То же относится к ситуации, если продавец – недееспособный. За него уплату налогов совершает опекун.

Документы для уплаты подоходного налога с продажи квартиры

  • Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять ее нужно по специальной программе, установочный дистрибутив которой находится на сайте налоговой службы. Можно воспользоваться услугами многочисленных онлайн сервисов, предлагающих заполнение декларации «на автомате». Если не уверены, как правильно вводить сведения, лучше обратиться к специалистам.
  • Копия паспорта плательщика (плюс копия свидетельства о рождении, если продавец – ребенок).
  • Свидетельство на квартиру.
  • Договор купли-продажи.
  • Приемо-передаточный акт.
  • Оригиналы платежных документов.
  • Копия расписки о получении средств покупателем.
  • Копии документов, подтверждающих наличие расходов (для получения вычета).
  • Заявление на возврат вычета (при одновременной покупке) плюс аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру.
  • Перво-наперво нужно определиться, какими налоговыми вычетами вы будете пользоваться. В зависимости от этого следует заполнять декларацию и готовить документы.
  • После того, как декларация заполнена, документы собраны, нужно сдать все бумаги в отделение налоговой инспекции в том населенном пункте, где расположена квартира.

Это можно сделать самому, при случае невозможности допустимо отправить бумаги по почте письмом или загрузить их на сервер, выбрав соответствующую услугу на сайте инспекции.

По закону, обо всех крупных сделках нужно отчитаться до 30 апреля следующего года. На примере: если продажа произошла в 2015 году, то известить об этом госорганы до 30 апреля 2016 года.

Иначе придется заплатить штраф за несвоевременное извещение налоговых органов в размере 1 000 рублей.

Документы будут проверяться в течение 2 недель. Если всё окажется в порядке, заявителя вызовут в налоговую и выдадут ему квитанцию со всеми реквизитами и указанной суммой платежа – это и будет налог.

  • Его необходимо оплатить до 15 июля текущего года. В отдельных случаях при большой величие налога и наличии объективных обстоятельств (деньги были потрачены, к примеру, на лечение или на покупку другой недвижимости) платеж можно «растянуть» на несколько траншей. Но это решается строго в индивидуальном порядке.
  • После уплаты налога корешок квитанции нужно отнести обратно в налоговую. Если оплата происходила посредством интернета или банкомата – распечатать чеки и платежное поручение с отметкой «Исполнено».

Если одновременно подавалась заявка на возврат вычета, то деньги будут переведены безналичным путем в течение нескольких месяцев после сдачи декларации.

Можно ли избежать уплаты налогов

Каждый россиянин, владевший квартирой менее 3 лет и продавший ее, обязан заплатить налог с вырученного дохода, иначе будет наложен штраф.

При неоднократной просрочке могут применяться меры административного ареста и даже лишения свободы. Обязанность уплатить положенное при этом не исчезнет.

Многие, чтобы избежать уплаты налогов, в договоре умышленно занижают стоимость квартир. Надо отметить, что все документы тщательно проверяются, и при чрезмерном занижении это вызовет вопросы.

Если выяснится, что договор является подложным, придется дополнительно заплатить штраф за попытку обмануть государство, а также рассчитается реальная стоимость проданной жилплощади и реальный размер налога.

Единственный законный способ не платить ничего в казну государства после продажи квартиры – одновременно купить другую и оформить возврат вычета, при этом уменьшить размер возвращаемых средств на величину налоговых удержаний.

Несколько нюансов

Несколько советов, призванных облегчить жизнь налогоплательщикам:

  • Удобнее всего сдавать налоговую декларацию в январе-феврале. Еще не много плательщиков налогов, очередей практически нет, расчеты производятся быстро.
  • Если цена сделки меньше 1 млн. рублей, то можно и нужно применять стандартный налоговый вычет. Тогда плательщик ничего не будет должен государству.
  • Даже если в ходе продажи не был получен доход (например, квартира была продана дешевле или по своей цене), то отчитаться о проведении сделки всё равно необходимо. Иначе придется платить штраф и в спешном порядке собирать документы.
  • Срок владения квартирой отчитывается от заключения договора, а не от получения свидетельства или оповещения о проведении сделки налоговой службы.

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры и как заполнить налоговую декларацию? Узнайте в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: //ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/nalogi/kak-oplatit-podohodny-j-nalog-pri-prodazhe-kvartiry-4-posledovatel-ny-h-e-tapa.html

Законные способы, как не платить налог с продажи квартиры

Необходимо ли платить НДФЛ при продаже квартиры и в каком объеме?

Обычно граждане продают жилье, чтобы приобрести другое — лучше и дороже, либо при острой денежной нужде. В любом случае уплачивать с полученных денег проценты в бюджет никто не пожелает. Как не платить налог с продажи квартиры, рассмотрим в статье.

Когда не нужно платить?

Наличие определенных условий и обстоятельств позволяет продать квартиру, не уплачивая налог. К ним, в частности, относятся:

  • срок нахождения в собственности;
  • использование вычета;
  • предъявление расходов;
  • оформление документов.

Изменения в законодательстве усложнили применение некоторых способов освобождения от налога при продаже квартиры.

Сколько лет нужно владеть?

До конца 2015 года действовала норма п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, согласно которой налог за продажу квартиры начислялся, если она находилась в собственности менее 3 лет. Если более — обязанность по уплате налога не возникала.

Однако Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ в Налоговый кодекс были приняты поправки, изменившие срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. В свете этого закона в кодексе появилась статья 217.1, содержащая новые условия.

Так, введено понятие минимального срока владения, которое необходимо, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

Минимальным сроком признается 3 года, если:

  • квартира оформлена в собственность в результате приватизации социального имущества;
  • квартира получена по наследству или подарена близкими родственниками или членами семьи (согласно Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);
  • квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

Новый срок действует в отношении недвижимости, полученной с 1 января 2016 года. Для квартир, которые приобретены до 2016 года, период владения остался прежним – от 3 лет.

Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.

Законодатель считает, что по прошествии 3 или 5 лет инфляция и износ жилья снижают его рыночную стоимость, а гражданин не преследует коммерческую цель, поэтому ему предоставляются льготы при продаже квартиры. Ведь, как правило, граждане продают недвижимость для улучшения жилищных условий, а налогообложение операции не способствует реализации этой цели.

Иногда налоговые органы не осведомлены о сроках владения квартирой и, получив информацию по продаже имущества, направляют уведомительное письмо продавцу объекта недвижимости о возникновении у него обязанности по уплате налога.

В такой ситуации не нужно тревожиться, достаточно явиться в отделение инспекции и предъявить документы, доказывающие освобождение от уплаты фискального платежа.

Как исчисляется срок?

Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.

В случае купли-продажи срок будет отсчитываться с даты, указанной в договоре (если квартира приобретена на вторичном рынке) либо в справке-счете (если квартира куплена у застройщика) до даты заключения договора о реализации.

В случае наследования независимо от сроков фактического приема наследства, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации подтвержденного права, для целей налогообложения учитывается дата открытия наследства. Если наследодатель умер, то это дата смерти. Если наследодатель признан умершим, то срок начинает исчисляться с даты вступления в действие судебного определения.

Признание лица пропавшим без вести не служит основанием для распоряжения его имуществом. Но когда человек пропал без вести при обстоятельствах, предполагающих гибель или высокий риск для жизни, суд может утвердить приблизительную дату его смерти (например, человек пропал при стихийном бедствии), которая и будет взята за дату открытия наследства.

Когда квартира получена в результате дарения (выигрыша, приза, благотворительности), то датой отсчета также считается дата, указанная в договоре.

Если имущество приобретено частями, например, гражданин сначала купил 1/3 квартиры в 2010 году, затем еще одну треть в 2013 году и, наконец, последнюю часть приобрел в 2016 году, то моментом получения объекта во владение считается дата получения первой доли — 2010 год.

Имущественный вычет

Одним из способов избежания уплаты налога при продаже квартиры является использование имущественного налогового вычета.

В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ гражданин, продавший квартиру и обязанный уплатить налог с суммы сделки, может уменьшить свою налоговую базу на 1 миллиона рублей.

Базой считается сумма сделки либо 70 процентов кадастровой стоимости квартиры – в зависимости от того, какая из величин больше. Правило введено также Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ и распространяется на недвижимость, полученную с 2016 года. Если квартира куплена раньше, то за налоговую базу принимается продажная цена.

Кадастровая стоимость определяется при постановке объекта на кадастровый учет и применяется для целей налога на имущество физических лиц. Сведения об этой стоимости можно увидеть в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте объекта.

Вычет сведет налог к нулю, если продажная или кадастровая стоимость равны или меньше 1 миллиона рублей. К примеру, квартира продана в 2017 году за 950 тысяч рублей, куплена в 2015 году.

Налоговая база: рыночная цена – вычет, т.е. 950 000 – 1 000 000. Поскольку налоговая база не может быть отрицательной, она считается равной нулю. Сумма налога: налоговая база * налоговая ставка, т.е.

0 * 13 % = 0 рублей.

Даже если после расчета получился нулевой налог, гражданин не перестает быть плательщиком — недопустимо игнорирование налогового уведомления. Обязательно требуется посетить отделение инспекции, сдать декларацию со всеми подтверждающими документами.

Недостаток этой льготы в том, что ее можно использовать только один раз в год. Если гражданин продал не одну, а больше квартир, то имущественный вычет возможно использовать только в отношении одной из них. Однако для таких случаев предусмотрен следующий метод уменьшения налоговой базы.

Доходы минус расходы

Если у собственника сохранились документы о расходах на приобретение недвижимости, то имеет смысл воспользоваться таким методом уменьшения базы обложения, как доходы за минусом издержек.

Для этого необходимо представить расходные документы при покупке квартиры.

Способ удобен, если продать квартиру до истечения 3- летнего срока и по цене, превышающей 1 миллион рублей, тогда налог можно уменьшить на полную сумму расходов. Если же цена продажи равна или меньше миллиона, то проще использовать имущественный вычет – не требуется прилагать документы для подтверждения расходов.

Налоговое законодательство позволяет использовать одновременно и вычет, и метод предъявления затрат, но только по разным объектам, например, если в течение года проданы 2 квартиры. По одному объекту не допускается уменьшение и на затраты, и на вычет.

Оформление сделки

Продать квартиру и избежать уплаты налога, возможно, когда жилье находится в долевой собственности. Налоговая служба позволяет распределять доходы от сделки в любых пропорциях, поэтому большую их часть можно отнести к тем собственникам, которые имеют наиболее выгодное положение.

Например, если родители получили свои доли более 3 или 5 лет назад, а недавно выделили часть собственности ребенку, то в договоре купли-продажи можно произвести оптимальное распределение.

Допустим, квартира продана за 3 миллиона рублей, родители распределили в свою пользу по 1 миллиону и, поскольку срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ у них есть, не платят налог, а оставшийся миллион, отнесенный на ребенка, уменьшили на вычет. В итоге налоговая база равна нулю.

Кроме того, исходя из содержания разъяснений ФНС, на каждого дольщика можно составить отдельный договор продажи каждой доли – тогда объектом вычета будет не вся квартира целиком, а отдельные доли, т. е.

каждый собственник сможет использовать свой полноценный вычет в 1 миллион рублей.

Если же составить один договор, то вычет будет предоставлен на всех собственников и не позволит как уйти от налога при продаже квартиры, так и свести его к минимуму.

Одним из рискованных методов избежания обязанности по уплате налогов при продаже квартиры является указание в договоре купли-продажи суммы меньше реальной, т. е. либо равной размеру вычета, либо равной размеру расходов при покупке. Разумеется, такое действие требует согласования с покупателем. Здесь есть 2 риска:

  • при возникновении спорных ситуаций в будущем невозможно будет доказать реальную цену сделки;
  • при камеральной проверке налоговая инспекция может проверить стоимость продажи на соответствие рыночным ценам согласно нормам раздела Налогового кодекса о сделках между взаимозависимыми лицами и если фальсификация будет выявлена, обе стороны ждут санкции и разбирательства со стороны налоговой.

Такие же последствия возможны при оформлении вместо договора купли-продажи дарственной. Налоговые льготы при продаже квартиры лучше получить законным, честным способом, так как велика вероятность выявления фактов предоставления ложных сведений с последующим доначислением налога, наложением штрафа и пени.

Подача документов

Даже если при продаже недвижимости удалось избежать уплаты налогов и налоговая база будет равна нулю, гражданин все равно обязан подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Отчет сдается строго до 1 мая года, наступающего за годом продажи. С учетом праздничных и выходных дней по рабочему календарю срок может сдвигаться на 3-4 мая.

Если после использования всех методов освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, осталась сумма, которую необходимо перечислить в бюджет, срок для такой транзакции – 15 июля наступающего года.

Например, если квартира продана в 2017 году, декларацию 3-НДФЛ нужно сдать до конца апреля 2018 года, а уплатить сумму — до 15 июля 2018 года.

Налоговые инспекции, как правило, направляют уведомления о необходимости подать отчетность и уплатить налог предварительно за 1-2 месяца до сроков, чтобы граждане заранее подготовили необходимые документы.

Если не подать декларацию вовремя, то со следующего дня начисляется пеня — за каждый день 1/300 от ключевой ставки Банка России.

Кроме того, на нарушителя накладывают штраф:

  • % от суммы, которая должна была быть указана в декларации;
  • не меньше 1 тысячи рублей;
  • штраф начисляется каждый месяц, но его общий размер не может превышать 30 % от суммы налога.

А если до 15 июля начисленную сумму фискального платежа гражданин не перечислил в бюджет, то на него действуют пеня и штраф за неуплату налога. Пеня — 1/300 от ключевой ставки. Штраф — 20 % от суммы неуплаченного налога.

Источник: //novostroyki.guru/stati/kak-ne-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-poslednie-izmeneniya-v-zakonodatelstve-i-vozmozhnosti/

Ндфл при продаже квартиры

Необходимо ли платить НДФЛ при продаже квартиры и в каком объеме?

Физическое лицо должно заплатить Ндфл при продаже квартиры. Из правил есть исключения. От чего зависит порядок расчета и как посчитать налог, узнаете в нашей статье.

С января 2016 года действует новый порядок по НДФЛ, если решили реализовать свою квартиру. Этот порядок актуален и в 2017 году.

Почему важно учитывать срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ

Срок владения имуществом влияет на расчет налога при продаже. От налога освобождают сделки по продаже квартиры, которая находится в собственности в течение минимального срока владения (п. 17.

1 ст. 217, п. 1, 2 ст. 217.1 НК РФ). В большинстве случаев это пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Срок считают в месяцах с даты регистрации документов в Росреестре.

Его можно найти в одном из документов:

  • свидетельство о государственной регистрации прав (выдавали до 15 июля 2016 г.);
  • выписка из Единого государственного реестра прав (выдавали до 15 июля 2016 г.);
  • выписка из государственного реестра прав на недвижимость (выдают с 15 июля 2016 г.).
  • Важно!
  • С 1 января 2016 года срок владения имуществом для продажи квартиры без уплаты НДФЛ чиновники продлили до пяти лет вместо прежних трех.

К примеру, если квартиру вы купили в 2016 году, то льготу можно будет использовать не раньше 2021 года.

В налоговом кодексе есть укороченный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Налога не будет, если вы перед реализацией владели квартирой минимум три года, которую получили:

  • по наследству или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • после приватизации;
  • в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).

Обратите внимание!
Субъекты РФ своими законами вправе уменьшить минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от Ндфл при продаже квартиры. В том числе могут установить 0 лет (п. 6 ст. 217.1 НК НРФ).

Как рассчитать Ндфл при продаже квартиры, которую купили после 2016 года 

Ставка НДФЛ для расчета налога при продаже квартиры в 2017 году составляет 13%. Сам порядок расчета зависит от трех значений:

  1. продажной стоимости, которую покупатель и продавец согласовали в договоре;
  2. кадастровой стоимости имущества на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности на продаваемый объект;
  3. понижающего коэффициента. Стандартно – 0,7, но субъекты РФ вправе его уменьшить.

Доход от продажи меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом коэффициента. В этом случае НДФЛ надо рассчитать со всей стоимости имущества, которую стороны согласовали в договоре.

Доход от продажи больше кадастровой стоимости квартиры с учетом коэффициента. В этом случае налог надо рассчитать только с кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента. Стоимость определяют на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности.

Кадастровая стоимость не установлена на начало года, в котором перешло право собственности на проданную квартиру. Налог считают с суммы продажи по договору.

Во всех трех случаях НДФЛ с продажи квартиры можно уменьшить. Для этого воспользуйтесь одним из двух вариантов:

  1. примените имущественный налоговый вычет при реализации в размере 1 000 000 руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
  2. учтите фактические расходы на покупку имущества, если есть подтверждающие документы (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример расчета налога при продаже квартиры, которую купили после 2016 года

Смирнов продал в августе 2017 года квартиру за 7 000 000 руб. Имущество перешло к нему по наследству в январе 2017 года. Срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ меньше лимита, поэтому налог Смирнов должен заплатить.

Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2017 года составляет 12 000 000 руб. В регионе используют понижающий коэффициент 0,7. Стоимость квартиры с учетом коэффициента – 8 400 000 руб. (12 000 000 руб. х 0,7).

Это больше дохода от продажи квартиры (8 400 000 > 7 000 000). Значит, налог надо рассчитать только со стоимости по кадастру с учетом коэффициента. При расчете налога Смирнов вправе применить имущественный вычет. Налогооблагаемый доход составит 7 400 000 руб.

(12 000 000 руб. x 0,7 – 1 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате – 962 000 руб. (7 400 000 руб. x 13%).

Продаем квартиру, которую купили до 1 января 2016 года

Посчитайте налог по старым правилам, если оформили квартиру в собственность до 1 января 2016 года. Есть два основных отличия от новых правил.

Во-первых, минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в этом случае составляет три года (письмо Минфина России от 29 декабря 2016 г. № 03-04-09/79322). То есть от налога освобождают сделки по реализации квартиры, которая находится в собственности более трех лет. Это значит, что вам не надо считать налог с продажи, если владеете имуществом менее пяти лет.

Во-вторых, при реализации имущества не надо учитывать кадастровую стоимость Кадастровая стоимость влияет только на расчет налога по новым правилам. Это значит, что НДФЛ при продаже такой недвижимости в 2017 году будете считать с дохода по договору реализации.

Доходы можно уменьшить на имущественный вычет 1 000 000 руб. или на сумму фактически понесенных расходов на покупку недвижимости (п. 1, 2 ст. 220 НК РФ).

Пример расчета НДФЛ от продажи квартиры, которую купили до 2016 года

Петров продает квартиру в 2017 году за 10 000 000 руб. Купили ее в 2015 году за 9 000 000 руб. Документы, которые подтверждают покупку, у Петрова есть. На начало 2017 года кадастровая стоимость квартиры составляет 12 000 000 руб. Так как квартиру купили до 2016 года и владели ей меньше 3 лет, то НДФЛ придется заплатить.

Налог начисляем с той стоимости, которую записали в договоре купли-продажи. Петров решил уменьшить доходы на расходы на покупку. Налогооблагаемая база для НДФЛ составляет 1 000 000 руб. (10 000 000 руб. – 9 000 000 руб.).

НДФЛ при продаже недвижимости в 2017 году Петров заплати в размере 130 000 руб. (1 000 000 руб. x 13%).

Уплата Ндфл при продаже квартиры

Заплатить налог надо до 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости (п. 4 ст. 228 НК РФ). Если этого не сделать, то будет штраф – 20 процентов от неоплаченной суммы.

Также у продавца есть обязанность предоставить налоговикам декларацию по форме 3-НДФЛ. Успеть надо до 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

На заметку!

Если вы оформили договор долевого участия или договор паевого вноса до 2016 года, а собственность получили в 2016 году, то для расчета Ндфл при продаже квартиры надо применять новые правила статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. Чтобы не платить налог с этой сделки, продавать имущество можно не ранее 2021 года. То есть через 5 лет после того, как оформите квартиру в собственность.

Дорогой коллега, мы открыли экстренную горячую линию для бизнеса

— Хотим поддержать бухгалтеров в то время, когда правила работы меняются ежедневно, а разъяснений по ним нет. Задавайте вопросы нашим экспертам — по льготам, выплатам сотрудникам, отсрочке по аренде.

Дорогой коллега, я лично проконтролирую, чтобы вы получили ответ на свой вопрос в течение 10 минут. Пишите. Это бесплатно

Светлана Чуприкова,

руководитель экстренной электронной поддежки

Задайте свой вопрос эксперту

Дорогой коллега, сегодня “Главбух” за полцены и антикризисный курс в подарок!

Узнать больше

По вопросам подписки на журнал “Главбух” звоните 8 (800) 505-87-17.

Источник: //www.glavbukh.ru/art/91450-ndfl-pri-prodaje-kvartiry

Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!

Необходимо ли платить НДФЛ при продаже квартиры и в каком объеме?

Минимальный срок владения жильем, после которого можно не платить НДФЛ при его продаже, сокращен с пяти до трех лет. BN.ru попросил петербургских юристов пройтись по самым распространенным ситуациям, связанным с налогообложением, и прокомментировать их с точки зрения правовой новеллы.

Продать уж невтерпеж

Предположим, вы решили продать недвижимость. Если доходы от продажи этого имущества не освобождены от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ, который для граждан — налоговых резидентов* составляет 13%, нерезиденты должны будут перечислить в казну государства 30% с суммы дохода.

Хорошая новость в том, что с 1 января 2020 года установлен новый минимальный срок владения недвижимостью, при котором получатель дохода от реализации единственного жилья освобождается от уплаты налога. Этот срок составляет три года (п. 3 ст. 217.

1 Налогового кодекса РФ — далее НК РФ). До этого, напомним, нужно было владеть жильем не меньше пяти лет. «При этом если продавец приобрел другую недвижимость в течение 90 календарных дней до даты продажи, то она не будет учитываться и считаться „иным жилым помещением“ (пп. 4 п.

3 ст. 217 НК РФ), — добавляет генеральный директор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин.

 — Это позволяет проводить сделки-цепочки, когда за условно короткий срок продается одно жилье, следом покупается другое, а право собственности по бумагам оформляется на покупаемое жилье ранее продаваемого».

Апартаменты, кстати, под данную новацию не подпадают! Это нежилые помещения, поэтому для них срок владения, по истечении которого НДФЛ платить не нужно, остается пятилетним. И ровно такой же срок — если продается не единственное жилье.

Важно! Для налоговых резидентов продажа объектов, приобретенных до 1 января 2016 года, НДФЛ уже не облагается.

Дорог не подарок…

Трехлетний минимальный срок владения недвижимостью для последующей продажи без налога предусмотрен не только для квартир, находящихся в собственности граждан в результате покупки.

Согласно ст. 217.1 НК РФ, данный срок также актуален для жилья, право собственности на которое получено в результате:

приватизации; передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; наследования; дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика.

В последнем случае очень важным является условие, что дарителем должен быть именно член семьи или близкий родственник! Согласно Семейному кодексу РФ, к ним относятся: супруг, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. К остальным договорам дарения применяется минимальный предельный срок владения недвижимостью пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Сроки и риски

Важный момент! Срок владения недвижимостью считается с даты оформления права собственности, а не с момента заключения договора купли-продажи или ДДУ.

“Исключение составляют лишь получение наследства и участие в ЖСК. В первом случае отсчет начинается с даты смерти наследодателя, во втором — с даты полной выплаты пая.

Однако если какая-то часть имущества у вас в собственности более трех лет, а другая часть этого же имущества перешла к вам недавно, то срок владения считается по первой части, потому что это всего лишь увеличение объема прав”, — разъясняет руководитель департамента сопровождения сделок «СПИК недвижимость» Зоя Глазырина.

И еще вопрос, который волнует потенциальных покупателей. Подвергаются ли они каким-либо рискам, приобретая квартиру, которая была в собственности меньше трех (пяти) лет? Никакой опасности нет, заверяют юристы.

“Сделки будут проходить по стандартным схемам. Изменения по минимальному предельному сроку владения и статусу «единственного жилья» в данном случае затрагивают только обязанности продавца квартиры по корректному исчислению налоговой базы для уплаты налога с дохода от продаваемой квартиры”, — комментирует Юрий Кочергин.

Важна кадастровая стоимость

Итак, если мы владеем недвижимостью менее минимального срока — платим налог с дохода. Продали квартиру за 5 млн, отдали 650 тыс. государству.

Но только есть нюанс! Еще с 2016 года в России существует привязка определения налоговой базы к кадастровой стоимости жилого помещения.

Если продажная стоимость реализуемой недвижимости ниже 70% кадастра на 1 января года, в котором проходит сделка, то доходы продавца принимаются равными кадастровой стоимости объекта, умноженной на корректирующий коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Предположим, что кадастровая стоимость квартиры, которую вы продали за 5 млн, составляет 9 млн Цена по договору купли-продажи явно меньше 70% кадастровой стоимости объекта, следовательно: 9 млн * 0,7 = 6,3 млн руб. Это и есть налоговая база. Далее вычисляем размер самого налога к уплате: 6,3 млн * 13% = 819 тыс. руб.

Обратите внимание, для договоров дарения налоговая база равна не 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости, а 100%.

Дохода нет, а налог есть

А теперь представим такую ситуацию. Вы хотите улучшить жилищные условия путем продажи уже имеющейся скромной недвижимости и покупки новой, более дорогой. При этом в первой квартире вы прожили недолго — скажем, год. Придется ли платить налог с продажи?

“Люди часто считают так: продал за пять миллионов рублей, но тут же купил за десять миллионов — значит, налога не будет. Нет! Это достаточно частое заблуждение, причем многие риэлторы неверно консультируют своих клиентов. Для налоговой службы ваш доход — это выручка. То есть все, что вы получили от продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта”, — предостерегает Зоя Глазырина.

Так что, как ни крути, налог уплатить придется! Даже если вы пенсионер. Даже если и денег фактически в руках не держали, а просто переехали из одной квартиры в другую. Не хотите этих расходов — выждите положенный срок.

Не забываем о вычетах!

Итак, суммы налогов при продаже жилья ранее отведенных законом сроков, как мы видим, весьма существенные.

Однако налогооблагаемую базу (то есть сумму, на которую начисляется налог) вы можете уменьшить по своему выбору: либо на величину фактически понесенных расходов на приобретение объекта, либо воспользовавшись имущественным вычетом. Правда, все это касается только налоговых резидентов.

Продавец квартиры может рассчитывать на вычет в размере до 1 млн руб. (при продаже долей сумма вычета делится соразмерно). Этот вычет можно применять неограниченное количество раз (но не чаще одного раза в год).

Например, вы продали квартиру, которую недавно получили в наследство, за 5 млн руб. (при условии что эта сумма не ниже 70% ее кадастровой стоимости). И, воспользовавшись вычетом, уменьшили налогооблагаемый доход до 4 млн руб. Благодаря чему в бюджет должны перечислить уже не 650 тыс. руб., а только 520 тыс. руб.

Право на получение вычета у россиян возникает также при покупке жилья, строительстве жилья, покупке земельного участка для строительства жилья либо выкупе жилья государством. Но это тема для отдельной статьи.

Уменьшаем доходы

Альтернатива налоговому вычету при продаже квартиры — уменьшение величины дохода, полученного от продажи, на фактически произведенные расходы, связанные с приобретением объекта (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Зачастую это выгоднее, чем использовать вычет.

Обращаем внимание: с 2019 года при продаже имущества, полученного в дар или по наследству, облагаемый налогом доход может быть уменьшен на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя на его приобретение, которые ранее не были им учтены при налогообложении (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 15 ст. 3 ФЗ-325).

Имейте в виду: одновременно использовать вычет при продаже и зачет трат на приобретение квартиры для вычисления налоговой базы с дохода запрещено!

Если гражданин владеет жилым помещением меньше трех лет, но при этом стоимость продаваемой недвижимости превышает 70% кадастра и есть документальное подтверждение трат на приобретение этого имущества, равных цене продажи, то он вообще освобождается от уплаты налога.

Если же существует разница между ценой покупки и продажи, налог можно исчислить лишь на эту разницу. Например, год назад вы приобрели квартиру за 5 млн руб., а продать удалось за 6 млн — налог в этом случае составит 130 тыс. руб.

По словам Юрия Кочергина, нередко продавцы намеренно занижают стоимость квартиры при продаже — для «оптимизации» налогов с продажи. Параллельно с договором купли-продажи они заключают с покупателем договор на приобретение «неотделимых улучшений» в квартире.

Однако данный договор не может быть основанием для подтверждения расходов на приобретение недвижимости, так как подобные «улучшения» должны включаться в стоимость квартиры. Таким образом расходы на покупку ставятся в прямую зависимость от установленной сторонами цены в договоре купли-продажи.

Декларация — ваша забота

Помните: своевременная подача налоговой декларации — это обязанность гражданина. «Автоматом» никто вам имущественный вычет не предоставит. Если поленитесь оповестить налоговую — инспектор сам рассчитает налог из расчета 70% кадастровой стоимости, и не факт, что эта сумма вам понравится.

“При владении недвижимостью менее минимального предельного срока необходимо самостоятельно подать декларацию, — комментирует Юрий Кочергин. — Это нужно в том случае, когда используется один из вычетов, например «доход минус расход» (за что купили, за то и продали, не нарушая правила кадастра). Как раз чтобы налоговой доказать, что доход действительно отсутствует, декларация и подается”.

Ближайший налоговый отчетный период — не позже 30 апреля следующего после сделки года, обязанность по уплате — до 15 июля года, следующего за отчетным. Если будет допущена просрочка подачи декларации или задержана уплата налога, то на гражданина накладываются штрафные санкции (ст. 119, 122 НК РФ).

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения»:

— Снижение минимального предельного срока владения единственным жилым помещением может благоприятно отразиться на молодых семьях. Теперь они смогут быстрее улучшить жилищные условия — например, при появлении детей.

Полезно это и для рынка недвижимости в целом. Ведь те собственники, которые намеренно не выставляли квартиры на продажу, ожидая пять лет для исключения налоговых затрат, смогут это сделать без последующей уплаты налога уже при достижении трехлетнего срока владения.

Зоя Глазырина, учредитель «СПИК недвижимость», руководитель департамента сопровождения сделок:

— Сокращение минимального срока владения единственным жильем, после которого его можно продать, освобождаясь от уплаты НДФЛ, момент позитивный. Прежде всего — для граждан: на них действие новых поправок, на мой взгляд, и направлено.

Теперь появилась возможность быстрее улучшить свои жилищные условия. Как следствие, граждане будут охотнее продавать и покупать недвижимость. Это может оказать положительное влияние и на рынок в целом. Можно сказать, что оборачиваемость его активов увеличится.

* Налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Источник: //finance.rambler.ru/realty/43596879-uznayte-nado-li-vam-platit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry/

ПравосудиеЕсть