Обязан ли наниматель производить ремонт в квартире?

Как осуществляется ремонт муниципальных квартир?

Обязан ли наниматель производить ремонт в квартире?

Все мы являемся собственниками либо нанимателями жилья. Наем жилого помещения возможен коммерческий, когда квартира арендуется у собственника – физического или юридического лица, – и социальный.

В последнем случае, согласно жилищному законодательству, жилье находится в государственной или муниципальной собственности, но предоставляется гражданам на основании специального договора в бессрочное владение и пользование.

Это означает, что вы и ваши родственники могут жить в такой квартире сколько угодно, но в отличие от собственника, не можете ее продать или завещать.

Кроме того, без согласия наймодателя, то есть государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, вы не вправе совершать и ряд других действий.

Например, нельзя сдать квартиру в поднаем или произвести в ней перепланировку.

Отношения между нанимателем и наймодателем строятся на основании норм седьмой и восьмой глав Жилищного Кодекса РФ, а также Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства РФ №315 21 мая 2003 года. В частности, регулируется вопрос кому, на каком основании и по каким критериям предоставляется жилье в социальный наем.

Но, главное, в указанных актах зафиксированы права и обязанности сторон договора социального найма.

Разумеется, главной обязанностью нанимателя жилого помещения является своевременное внесение платы за него, а также потребляемые коммунальные услуги. А наймодателя – предоставить квартиру и принимать участие в содержании и ремонте общего имущества дома, в котором она находится.

Что касается ремонта, то права и обязанности в этом вопросе сторон распределены следующим образом. Согласно п.3 статьи 67 Жилищного Кодекса РФ текущий ремонт ложится на плачи нанимателя, а капитальный, в соответствии с п.2 статьи 65 Жилищного Кодекса РФ, – наймодателя.

Казалось бы, все просто. На самом деле, сложности начинаются при выяснении, что конкретно, какие виды работ, относятся к первой и второй форме ремонта.

Некоторую ясность в этом вопросе помогает внести уже упомянутый Типовой договор социального найма.

В нем сказано, что к текущему ремонту относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

При этом, если, например, неисправность проводки в квартире нанимателя вызвана неисправностью электропроводки во всем доме (общего имущества), то заменить ее должен наймодатель.

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в Приложении №8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. В частности, к капитальным ремонтным работам отнесен ремонт крыш, фасадов, утепление зданий, замена внутриквартирных инженерных сетей и другое.

Однако, подчеркнем, четких границ между текущим и капитальным ремонтом в действующем законодательстве нет.

Именно поэтому у нанимателей и наймодателей жилых помещений по договору социального найма нередко возникают разногласия.

Так, к нам в редакцию недавно обратился читатель с просьбой разъяснить, кто должен производить замену оконных блоков и сгоревшего при пожаре утеплителя между перекрытиями.

Согласно приведенным выше примерным перечням работ по текущему и капитальному ремонту, устранение этих недостатков является обязанностью наймодателя.

При этом, из письма читателя следовало, что за решением своих проблем он обращается преимущественно в управляющую компанию. «Где можно найти перечень услуг, которые должна выполнять УК по ремонту внутри муниципалитетных квартир?» – спрашивает он.

Между тем, согласно статьям 162 и 163 Жилищного Кодекса РФ, управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется либо непосредственно властями либо управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Иными словами, договорные отношения по управлению МКД складываются непосредственно между управляющей компанией и государственными и муниципальными властями.

Управляющая компания при этом вправе предъявлять претензии к собственнику и требовать от него выполнения их обязанностей. К примеру, финансирования и осуществления силами подрядных организаций капитального ремонта.

Таким образом, если вам, как и нашему, читателю не удается разрешить свои жилищные проблемы с УК, обращайтесь непосредственно к наймодателю. По закону, если он не исполняет своих обязанностей, должен нести ответственность.

В частности, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения (статья 66 Жилищного Кодекса РФ).

Для этого необходимо направить собственнику помещения по договору социального найма официальную претензию с указанием срока устранения указанных в ней недостатков. Если она будет проигнорирована, вы вправе обратиться за помощью в судебные органы.

Источник: //zhkhacker.ru/2012/12/kak-osushhestvlyaetsya-remont-municipalnyx-kvartir/

Верховный суд: Наймодатель обязан делать в доме капитальный ремонт

Обязан ли наниматель производить ремонт в квартире?

Важное для огромного числа граждан решение вынес Верховный суд, разобрав коллизию, связанную с квартирным ремонтом. Сейчас дороговизна серьезного ремонта на своих квадратных метрах – одна из популярных и больных тем. Особенно остро стоит вопрос с ремонтом квартир, если дом не новый.

В стране еще много старого и проблемного жилья. И не секрет, что квартиры в таких “пожилых” домах в основном заселены небогатыми, старыми и больными гражданами. Жители обветшавшего фонда, как правило, уже не в состоянии взять ипотеку и приобрести что- то новое.

По мнению экспертов, именно в таких домах больше всего муниципального жилья, то есть того, чьим хозяином являются местные власти. А граждане живут в них по договорам социального найма. Наше “ремонтное” судебное дело касается именно старого муниципального жилья.

Названы самые благоустроенные города России

Итак, в районный суд обратился прокурор с иском в защиту жильца муниципальной квартиры, инвалида 3 группы.

Гражданин, по мнению прокурора, устав от холода в комнатах, самостоятельно сделал то, что обязаны были делать чиновники.

А конкретно – поменял во всей квартире старые окна на новые, из которых не дует, и утеплил наружные стены. По мнению прокурора, наниматель потратился, и теперь чиновники просто обязаны вернуть ему расходы на капремонт.

В суде с мнением надзорного ведомства согласились. Местную администрацию муниципального образования суд обязал возместить жильцу расходы. Чиновники обиделись и опротестовали это судебное решение.

Апелляция отменила решение райсуда и вынесла другое решение, по которому муниципалитет инвалиду ничего не должен, потому как замена окон, по мнению горсуда, это текущий ремонт и жилец обязан делать его сам.

Но прокурор не успокоился и пошел защищать интересы гражданина дальше. Так дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Там мнение прокурора поддержали и сказали, что подобный ремонт должен оплатить собственник жилья.

Вот какими нормами законодательства руководствовался Верховный суд, вынося свое решение. Суд установил, что квартира, ремонт которой стал причиной иска, была муниципальной и давно требовала капитального ремонта. В конце концов жилец не выдержал и самостоятельно, а главное – за свой счет, полностью заменил все оконные блоки и сделал наружное утепление стен.

Коган: Около 120 управляющих компаний области не пройдут лицензирование

Апелляция, когда отменяла победное для инвалида решение райсуда, заявила, что в квартире был сделан текущий ремонт. Верховный суд взял в руки Жилищный кодекс и сказал, что по 65-й статье этого кодекса, “наймодатель жилого помещения”, то есть муниципалитет, обязан делать в доме капитальный ремонт.

В Гражданском кодексе (статья 681) записано, что капремонт сданного в наем жилья является обязанностью наймодателя.

В следующей статье того же Гражданского кодекса – 676-й, черным по белому написано – наймодатель обязан: “осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в доме”.

Из договора социального найма, который жилец подписал с администрацией, следует, что наймодатель обязан делать в доме капремонт. А при неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязанностей по капремонту гражданин вправе требовать возмещения своих расходов на “устранение недостатков жилого помещения”.

И вот важное положение, на которое указал Верховный суд и которое большинство граждан не знает. Оказывается, наниматель может по желанию не только требовать возмещения расходов на ремонт, но может и попросить уменьшения квартплаты, если собственник жилья сделал его жизнь в сдаваемом доме некомфортной.

В Саранске автолюбители будут парковаться по календарю

Чтобы подтвердить законность такого правила, Верховный суд привел 309-ю и 310-ю статьи Гражданского кодекса. Там сказано, что обязательства, прописанные в договоре, “должны исполняться надлежащим образом. А односторонний отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение условий договора не допускаются”.

Верховный суд процитировал акт обследования дома, который фигурировал в деле. Судя по этому документу, строение было очень старым. Поэтому пришла в негодность кровля, все оконные блоки, венцы бруса наружной стены сгнили, а фундамент дома надо усиливать.

На заявление апелляции, что утепление стен и замена окон – не капитальный ремонт, Верховный суд процитировал “Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте в жилых домах”.

Этот перечень является приложением к специальному постановлению Госстроя (от 27 сентября 2003 года № 170) “Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”.

Исходя из этих документов, и окна и утепление стен – капитальный ремонт.

Верховный суд разъяснил, что наниматель может по желанию требовать возмещения расходов на ремонт

В итоге Верховный суд РФ сказал, что самое первое решение по делу районного суда – что чиновники должны полностью возместить расходы на ремонт – было правильным, и оно остается.

Источник: //rg.ru/2014/12/09/remont-site.html

Ремонт квартиры: ремонт, осуществляемый нанимателями в арендуемой квартире

Обязан ли наниматель производить ремонт в квартире?

Ремонт квартиры – мероприятие долгое и основательное, а если ремонт капитальный – то и еще финансово затратное. Поскольку цены на квартиры достаточно высоки, позволить себе свое собственное жилье могут не все.

Многие, особенно молодые семьи, вынуждены снимать квартиры. Некоторым людям приходится годами жить в таком съемном жилье, которое, со временем, начинает требовать ремонта. А есть квартиры, в которые без ремонта даже въехать нельзя.

О чем необходимо помнить, если вы приступаете к ремонту в арендованной квартире?

Количество объявлений, особенно в крупных городах, о сдаче жилье в аренду для проживания, велико. И, казалось бы, в таком многообразии объявлений можно найти именно то, что нужно вам. Но не стоит торопиться, если вы нашли подходящий вариант – обязательно заключите с собственником договор аренды (коммерческого найма) квартиры.

Многие забывают о необходимости заключения такого договора, и, найдя устраивающую их квартиру, в устной форме договариваются с собственником об условиях оплаты, считая, что этого вполне достаточно.

Однако, оформить правоотношения в письменном виде в данном случае необходимо, особенно, если вы планируете жить в квартире длительное время.

Зачастую, если сдаваемое жилье требует ремонта, собственник может в устной форме предложить сделать нанимателям ремонт за свой счет, включив (или нет) его стоимость в арендную плату (следует помнить, что ремонт за счет нанимателя, без возмещения компенсации со стороны наймодателя квартиры, не будет противоречить закону).

При этом, наниматели считают, что чеки и иные документы, свидетельствующие о проведенном ремонте, являются достаточным основанием, для подтверждения (если в этом возникнет необходимость) в том числе и в суде того, что нанимателями был произведен ремонт квартиры за свой счет и они имеют права требовать от наймодателя денежного возмещения.

Но такая точка зрения не может считаться правильной.

В стандартном договоре аренды (коммерческого найма) квартиры, как правило, указывается в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (ч. 1 ст.

673 ГК РФ). Соглашением сторон может быть определено, что жилое помещение так же должно быть благоустроенным.

В договорах коммерческого найма, в соответствии с законом, так же обычно прописываются следующие пункты о ремонте квартиры:

-наниматель обязан производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ)
-производство капитального ремонта сданной внаем квартиры осуществляется наймодателем за свой счет.

При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя.

Переоборудование жилья, если оно существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Таким образом, решаясь арендовать квартиру, особенно, если она требует ремонта, помните о следующих моментах:

-обязательно заключите с собственником квартиры договор аренды (коммерческого найма) жилья. Помните, что подобные договоры могут заключаться на срок от одного года до пяти лет, а за пять лет, квартира может потребовать как капитального, так и текущего ремонта.

-в договоре обязательно пропишите положения, касающиеся ремонта – как капитального (укажите, что он осуществляется за счет наймодателя, и что при невыполнении этой обязанности, наниматель вправе самостоятельно осуществить капитальный ремонт и затем потребовать от наймодателя денежного возмещения по предъявленной смете); так и текущего.

-оговорите в договоре пункт, что наймодатель несет ответственность за недостатки сданной квартиры, препятствующие её использованию, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. А так же, обязанностью наймодателя является устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине нанимателя.

-при заключении договора, не ограничивайтесь простой оговоркой о том, что текущий ремонт квартиры осуществляется за счет нанимателя – перечислите конкретно те ремонтные работы, которые вы планируете произвести.

Это не составит труда, поскольку нанимаемое помещение передается нанимателям по передаточному акту – этот документ является неотъемлемой частью договора, и в нем должны быть перечислены все недостатки сдаваемой квартиры, в том числе и те, которые можно устранить в ходе текущего ремонта.

Взяв за основу этот документ, можно составить список ремонтных работ, которые наниматель будет осуществлять за свой счет, и включить этот список непосредственно в договор.

В случае, если необходимость текущего ремонта квартиры возникла по прошествии некоторого времени, после заключения основного договора найма, можно составить дополнительное соглашение с наймодателем, в котором будут согласованы ремонтные работы. Для чего это необходимо?

Во-первых, так наниматель сразу увидит и объем производимых работ, и их стоимость. Во-вторых, некоторые ремонтные работы, относящиеся к текущему ремонту, стоят дорого, но по согласованию с наймодателем, последний может возместить их стоимость нанимателю.

Если такого согласования не было, то произведенные неотделимые улучшения переходят к наймодателю без возмещения их стоимости.

В-третьих, ремонт вещь непредсказуемая, и порой, начатый текущий ремонт может плавно перейти в капитальный – а капитальный ремонт – это уже обязанность наймодателя.

Главное правило, о котором необходимо помнить, состоит в том, что хотя в законе и прописано, что текущий ремонт – это обязанность нанимателя квартиры, но заключенным договором аренды (коммерческого найма), это правило может меняться по соглашению сторон. Включать в договор найма квартиры те или иные оговорки нужно в зависимости от конкретной ситуации и состояния жилья, по усмотрению и согласию сторон.

Источник: //www.remontpozitif.ru

Источник: //www.remontpozitif.ru/publ/remont_i_zakon/zakony_o_remonte/remont_kvartiry_remont_osushhestvljaemyj_nanimateljami_v_arenduemoj_kvartire/48-1-0-911

ПравосудиеЕсть