Отказ от аренды одного из помещений, если по договору арендуется 2 помещения

Юридическая консультация онлайн 9111.ru

Отказ от аренды одного из помещений, если по договору арендуется 2 помещения

7.2. На земельном участке находится 2 производственных помещения. Земля в аренде, в 2012 году я купила одно здание для ведения бизнеса.

Владелец земельного участка аренду земли не оплачивает, место нахождение его не известно. Имеется от него доверенность на ведения дел от его имени.

Я обратилась в городскую администрацию с просьбой выделить часть земельного участка в аренду на моё имя, но получила отказ Провали администрация.?

Здравствуйте. Отказ администрации абсолютно и безоговорочно правомерен.

8. Администрация сельского поселения объявила аукцион на аренду нежилого помещения, целевое назначение – для организации пункта общественного питания (кафе, бар и т.п.) либо производство продуктов питания. Можно ли принимать заявки от физических лиц, не зарегистрированных как ИП? Если нет, то какие основания для отказа? Спасибо.

8.1. Конечно можно принимать
УДАЧИ ВАМ.

9. У нас нежилое помещение находящееся на первом этаже многоквартирного дома. По проекту в доме 1 и цокольный этаж предназначены для коммерческой деятельности (т.е. не перевод из жилых). И даже спроектированы с выступом вперед от основного строения дом. На фасаде своих помещений мы устанавливаем рекламу, не касаясь фасада самого жилого дома. Сейчас собственники жилого дома хотят, чтобы мы платили им аренду за свою рекламу. Подскажите, на сколько это правомерно? Какие пути отказа от оплаты?

9.1. Это неправомерно, поэтому платить не нужно.

10. На предприятии есть несколько магазинов и при приеме сотрудников в трудовом договоре прописывается в какой конкретно магазин он принимается, т.е. принят в магазин по адресу… на должность… В данное время было принято решение о закрытии одного из магазинов – отказ от данного помещения (была аренда). В отношении работающих там сотрудников начата процедура увольнения по сокращению. Но в этом магазине есть сотрудница, находящаяся в отпуске по уходу за ребенком – как быть с ней?

10.1. Можно уволить в связи ликвидацией или если, только уволиться сама.

11. Возможно ли внесение изменений в зарегистрированный договор аренды нежилых помещений (срок аренды 10 лет), если необходимо уменьшить площадь арендуемых площадей в связи с отказом от части занимаемых кабинетов?

11.1. Да, возможно.
Сторонам договора следует заключить дополнительное соглашение к договору, которое также как и договор подлежит государственной регистрации.

12. Ситуация такая: был заключён договор аренды нежилого помещения, односторонний отказ возможен только по согласию арендодателя. Прошел месяц и арендная плата не была внесена арендодателю и также, последовал односторонний отказ от исполнения договора арендатором. Каковы действия арендодателя?

12.1. Любые. На его усмотрение. Можно договор расторгнуть и взыскать стоимость арендной платы.

13. Ситуация такая: был заключён договор аренды нежилого помещения, односторонний отказ возможен только по согласию арендодателя. Прошел месяц и арендная плата не была внесена арендодателю и также, последовал односторонний отказ от исполнения договора арендатором. Каково решение данной ситуации? Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 14. Ситуация такая: был заключён договор аренды нежилого помещения, односторонний отказ возможен только по согласию арендодателя. Прошел месяц и арендная плата не была внесена арендодателю и также, последовал односторонний отказ от исполнения договора арендатором. Как разрешить ситуацию? 15. Ситуация такая: был заключён договор аренды нежилого помещения, односторонний отказ возможен только по согласию арендодателя. Прошел месяц и арендная плата не была внесена арендодателю и также, последовал односторонний отказ от исполнения договора арендатором. Каковы дальнейшие действия арендодателя? 16. Ситуация такая: был заключён договор аренды нежилого помещения, односторонний отказ возможен только по согласию арендодателя. Прошел месяц и арендная плата не была внесена арендодателю и также, последовал односторонний отказ от исполнения договора арендатором. Что делать в этой ситуации?

16.1. Обращаться в суд и взыскивать оплату согласно договора.

17. Заключили договор на аренду помещения, что бы отметить Новогодний корпоратив, внесли задаток. Но так как изменились планы, многие из приглашенных не могут пойти. Возможно ли что нам отдадут задаток. В договоре написано: В случае отказа Заказчика от услуги, внесенный задаток остается у Исполнителя.

17.1. В договоре написано: В случае отказа Заказчика от услуги, внесенный задаток остается у Исполнителя. Если не приведете форс мажорные обстоятельства – задаток по общему правилу, не возвращается.

УДАЧИ ВАМ.

17.2. Нет, задаток исполнитель имеет право не возвращать.

18. Управляющая компания находится в арендуемом у города нами помещении. Заключить договор субподряда с ними не имеем права согласно договора аренда. Они предоставили нам договор на оплату ком услуг. ТПК обслуживают здание в котором наш офис. Помещение мы арендуем. В договоре указан собственник мы же арендаторы. Как составить отказ от заключения данного договора. Какие наши действия.

18.1. При отказе от заключения договора вы потерпите убытки в размере внесённого задатка при подаче заявки на участие в торгах и иные штрафных санкций, если они предусмотрены аукционной документацией и/или договором.

В данном случае, думаю, выгоднее заключить договор, а затем обратиться к администрации с заявлением о расторжении этого договора в связи с изменившимися обстоятельствами, наступление которых не рассчитывали до заключения договора, невозможность выполнения обязательств по оплате арендной платы, или укажите иную причину расторжения.

Договор также может быть расторгнут по инициативе администрации при невыполнении вами обязательств по внесению арендной платы. Условия расторжения договора должны быть прописаны в самом договоре, смотрите договор.

Исходя из изложенного, оцените сами, что для Вас будет выгоднее предпринять в такой ситуации для минимизации денежных затрат.

19. Я открыл ИП по розничной продаже пива. Для этого я заключил договор аренды помещений, а в договоре был пункт об оплате аренды в течение двух месяцев с момента отказа от продления аренды (чтобы арендодатель за эти два месяца успел найти нового арендатора). Дело у меня не пошло и я закрыл магазин. Денег нет, а арендодатель требует двухмесячной оплаты! Как быть? Законен ли был тот пунктик в договоре?

19.1. Вы имеете право обратиться в суд и признать этот договор недействительным по этому пункту.

19.2. Договор согласно ст 420 ГК РФ договор есть соглашение сторон. Поэтому если вы поставили свою подпись под договором-значит вы согласились и с этим пунктиком.

20. Наша организация – это спортсооружение, но самостоятельно никакой спортивной не ведет, все помещения сдаются в аренду. После очередной проверки, Роспотребнадзор обязывает нас предоставить данные о вакцинации всех сотрудников, либо предоставить данные об отводах или отказах. Основная деятельность организации не входит в Перечень работ, утвержденном ПП РФ от 15.07.1999 N 825, кроме сантехников и кассиров.
Правомерно ли требование Роспотребнадзора?

20.1. Требования не правомерны.

21. Был заключен договор аренды в муниципальном здании, а именно автовокзал. Под шиномонтаж. Помещением не пользовались вообще. После отказа от помещения нам сказали платить еще 3 месяца. Да и в договоре это написано. Так если я не использовал помещение в течении 8 месяцев, должен ли я платить еще?

21.1. Да, если подписан акт приемки помещения.Если не подписан, то им нужно доказать факт использования помещения.

Если акт приемки подписан, нужно обязательно подписать акт возврата, так как иначе будет считаться, что арендатор продолжает пользоваться помещением.

22. В 2006 году между администрацией города и индивидуальным предпринимателем был заключен бессрочный договор аренды помещения, с условием одностороннего расторжения договора администрацией. В настоящее время администрация подала иск о выселении предпринимателя из помещения, причин о расторжении договора администрация не указывает.
Есть ли основания оспорить односторонний отказ администрации от исполнения договора?

22.1. Сейчас трудно, что то говорить не имея возможности посмотреть договор аренды. Пришлите его нам и мы подскажем как действовать дальше.

Источник: //www.9111.ru/%D0%B0%D0%B4%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE/%D0%BE%D1%82%D0%BA%D0%B0%D0%B7_%D0%BE%D1%82_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Как разорвать договор аренды — Эльба

Отказ от аренды одного из помещений, если по договору арендуется 2 помещения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 09.04.2019

Источник: //e-kontur.ru/enquiry/1331/break_rent

Арендные отношения в условиях эпидемии – 2

Отказ от аренды одного из помещений, если по договору арендуется 2 помещения

Новые правила арендных отношений, которые предусмотрены законом, экстренно принятым Госдумой 31 марта 2020 года.

Латыев Александр Николаевич
Партнер

Настоящая статья «Арендные отношения в условиях эпидемии – 2» является сиквелом одноимённой публикации Александра Латыева от 2 апреля 2020 года, ставшей хитом российского юридического Интернета.

Статья частично переписана автором, так как появилась необходимость учесть позиции Верховного Суда РФ по освещаемым в ней вопросам.

Прочитать предыдущий вариант вы можете по этой ссылке.

Прошел месяц с начала введения в России ограничений на ведение различных видов деятельности и на перемещение граждан. Рестораны, офисы, магазины по-прежнему закрыты или работают в четверть силы.

Арендная же плата продолжает начисляться.

Или нет? Какие меры предприняты государством для примирения интересов арендаторов и арендодателей? Какие изменения произошли со времени публикации нашей первой статьи о влиянии эпидемии на арендные отношения?

Противоэпидемическое регулирование аренды

  • Cт. 19 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ.
  • Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
  • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
  • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

Отсрочка внесения арендной платы

Предусмотрена ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

1.

Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Исходя из текста закона, условиями предоставления отсрочки являются:

  • аренда недвижимого имущества,
  • заключение договора до введения той или иной противоэпидемической процедуры.

Закон не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам.

Правительству прямо предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки, что и было сделано Постановлением №439 от 3 апреля 2020 года, однако в п.

1 утвержденных им Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества указано, что они применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» с последующими дополнениями.

Из такого указания в Постановлении №439 о том, что установленные требования распространяются только на арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях, можно сделать два вывода:

  • вариант 1: никому более, кроме организаций и ИП, действующих в этих отраслях, отсрочка арендных платежей не полагается,
  • вариант 2: для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением №439.

С формально-юридической точки зрения, поскольку ч. 1 ст. 19 Закона №98-ФЗ не ограничивает круг арендаторов, имеющих право на отсрочку, правильным представляется второй вариант, однако окончательный ответ будет дан либо судебной практикой (пока что ни Обзор №1, и Обзор №2 такого ответа не дали), либо новым Постановлением Правительства, либо самим законодателем.

Условия отсрочки для тех арендаторов, на которых распространяется Постановление №439:

  • отсрочка предоставляется при аренде недвижимого имущества, находящегося как в публичной, так и в частной собственности;
  • отсрочка не предоставляется при аренде жилых помещений;
  • отсрочка предоставляется по арендным платежам с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствующем субъекте РФ и до 1 октября 2020 года, при этом:

— по платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы,

— по платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы;

  • суммы арендной платы, по которым предоставляется отсрочка, должны быть выплачены поэтапно в период, начинающийся не ранее 1 января 2021 года и заканчивающийся не позднее 1 января 2023 года в следующем порядке:

— не чаще одного раза в месяц,

— равными платежами,

— каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы;

  • запрещается начислять на суммы отсрочки любые пени, штрафы, неустойки, проценты, а также предусматривать для арендатора какие бы то ни было платежи за предоставление отсрочки;
  • если в арендную плату включены платежи за коммунальные услуги или за расходы на содержание имущества, в этой части отсрочка не предоставляется, если только арендодатель сам не освобождается от этих платежей на время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Процедура получения отсрочки. Арендатор должен обратиться к арендодателю за получением отсрочки. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора. Нерабочие дни — как обычные, установленные ТК РФ, так и установленные указами Президента в связи с эпидемией, — этот срок не продлевают.

Заключенное дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой — с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Если арендодатель отказывается или уклоняется от подписания такого дополнительного соглашения, считается, что арендатор получил отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением №439, и может исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано, но арендодатель знал, что арендатор относится к числу лиц, имеющих право на отсрочку.

По общему правилу для получения отсрочки достаточно, чтобы в качестве основного вида деятельности был указан один из кодов ОКВЭД, перечисленных в Постановлении №434. Арендатор не должен доказывать наличия у него убытков.

Однако, Обзор №2 в ответе на вопрос 4 дал возможность арендодателю оспорить предоставление отсрочки, если он докажет, что арендатор не пострадал и с очевидностью не пострадает в сложившихся условиях (в качестве примера названо продолжение использования имущества арендатором в нарушение ограничений).

Уменьшение размера арендной платы

Предусмотрено ч. 3 ст. 19 Закона №98-ФЗ:

3.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ни ограничение круга арендаторов, ни издание какого бы то ни было постановления Правительства. Из Постановления №439 следует, что арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки.

Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон.

При этом в ответе на вопрос 5 в Обзоре №2 указано, что если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Более четких указаний ни нормативные акты, ни суды пока не дают.

Представляется, что размер снижения должен зависеть от двух обстоятельств:

  • степень ограничения пользования:

— если арендодатель сам полностью закрыл принадлежащий ему объект, в котором находилось арендуемое помещение, — например, был закрыт торговый или развлекательный центр, — в этом случае снижение арендной платы должно быть максимальным,

— если условиями договора или назначением имущества предусмотрена возможность использования имущества только в такой деятельности, которая ограничена в связи с эпидемией, — например, в договоре прямо предусмотрено, что имущество передается в аренду под фитнес-центр, — то снижение арендной платы также должно быть максимальным, с сохранением только той части арендной платы, которая оправдывает охрану помещения с хранящимся в нем имуществом арендатора,

— если по условиям договора или исходя из назначения имущества возможно его использование как для той деятельности арендатора, которая ограничена, так и для других видов деятельности, то снижение размера арендной платы должно быть в меньшем размере, чем в предыдущих случаях,

— если деятельность арендатора не ограничена, однако его доход сократился в связи с установленными ограничениями на перемещение граждан, которые приводят к тому, что в арендуемое помещение не могут прийти посетители, а работники арендатора испытывают сложности в попадании на работу, снижение арендной платы должно быть минимальным;

  • способ определения размера арендной платы (например, вряд ли можно требовать снижения переменной части арендной платы, если она начисляется за фактически потребленные ресурсы: есть потребление — есть пользование, нет пользования — нет потребления — нет платы).

Пределы применения ст. 19 закона №98-ФЗ

На практике возникли споры относительно возможности применения положений ст. 19 Закона №98-ФЗ к некоторым видам договоров.

Так, в ответе на вопрос 6 в Обзоре №2 Верховный Суд РФ указал, что эта статья применяется также к договорам аренды части вещи (например, аренде нескольких квадратных метров в торговом центре для размещения точки по продаже товаров или для оказания услуг).

Также уже известны споры о применимости норм ст. 19 Закона №98-ФЗ к договорам субаренды. Исходя из того, что абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды подлежат применению правила о договорах аренды, субарендаторы также вправе использовать права, предоставленные ст. 19 Закона №98-ФЗ.

Освобождение от ответственности за просрочку внесения арендных платежей

Эпидемии, пандемии и связанные с ними ограничительные меры традиционно считаются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ). Такие обстоятельства освобождают от ответственности, т.е.

от взыскания убытков, пеней, штрафов – тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения.

По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.

В случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом.

Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве форс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить.

Причем даже закрытие банка, обслуживающего арендатора, в связи с объявленными Президентом выходными вряд ли может быть рассмотрено как непреодолимая сила, поскольку п. 3 ст.

401 ГК РФ прямо исключает из числа обстоятельств непреодолимой силы нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, а банк как раз и является таким контрагентом для плательщика.

В то же время Обзором №1 в ответе на вопрос 7 предусмотрено, что в некоторых случаях отсутствие необходимых денежных средств вследствие эпидемии может быть признано форс-мажором при условии, что «разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения)».

Материал подготовлен в рамках консалтинговой практики «COVID-19 Helpdesk»

Скачать материал в формате PDF >>

Статьи экспертов юридической фирмы INTELLECT >>

COVID-19, недвижимость, споры по недвижимости

Источник: //www.intellectpro.ru/press/works/arendnye_otnosheniya_v_usloviyah_epidemii/

Аренда со множественностью лиц

Отказ от аренды одного из помещений, если по договору арендуется 2 помещения

Аренда со множественностью лиц – это вид правоотношений, при которых Договор аренды заключается с несколькими арендаторами или арендодателями.

В данном обзоре будут рассмотрены отличия таких правоотношений от тех, которые заключаются с единственным субъектом на стороне арендатора или арендодателя. Будут рассмотрены вопросы о правовом регулировании и особенностях заключения и расторжения Договора аренды земельных участков и помещений со множественностью лиц. 

Договор аренды со множественностью лиц

Договор аренды со множественностью лиц по законодательству РФ предполагает, что арендодатель обязуется предоставить нескольким арендаторам недвижимое имущество за плату. Эта недвижимость по статье 606 Гражданского Кодекса РФ предоставляется во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды недвижимости заключается со множественностью лиц на стороне арендодателя и (или) на стороне арендатора.

Заключение договора аренды со множественностью лиц

Аренда со множественностью лиц может быть заключена в двух случаях:

  1. если все участники договора аренды добровольно согласились заключить сделку;
  2. если заключение договора прямо предусмотрено законом.

К данному виду договоров применимы общие правила о заключении договоров и положения о договоре аренды. А также применимы статьи, регулирующие отношения по распоряжению имуществом, принадлежащего нескольким собственникам (ст. 246, 253 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды с множественностью лиц должен быть заключен в письменной форме, если он заключен на срок более года, или одной стороной которого является юридическое лицо. А также он  подлежит государственной регистрации.

Обязательства всех соарендаторов носят долевой характер.

Поэтому сторонам при заключении договора аренды с множественностью лиц необходимо исходить из того, хотят ли они, чтобы к их правам и обязанностям применялись правила о равенстве долей в обязательстве и праве требования, а также о солидарной ответственности и солидарном праве требования.

Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.

С этой точки зрения при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • передача каждому арендатору отдельной части объекта или всего объекта в общее пользование арендаторов (при этом важно, заключается один или несколько актов приема-передачи имущества, как осуществляются пользование и владение имуществом);
  • порядок внесения арендной платы – отдельно каждым арендатором или совместно;
  • порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов (например, расходов, связанных с государственной регистрацией договора или нотариальным удостоверением договора, если стороны договорились о необходимости такого удостоверения);
  • порядок расторжения договора по соглашению сторон;
  • последствия нарушения условий договора одним арендатором для остальных арендаторов;
  • возможность требования досрочного расторжения договора одним из арендаторов и последствия такого требования для остальных;
  • порядок распределения отделимых улучшений  арендованного имущества между арендаторами.

Расторжение договора аренды со множественностью лиц

Возможность, порядок и алгоритм расторжения договора аренды со множественностью лиц зависят от конкретных условий, прописанных в самом Договоре аренды.

Не возникает проблем при расторжении, если стороны пришли к совместному соглашению расторгнуть договор, если закончился срок договора аренды,  если указана возможность требовать расторжения договора одной из сторон.

Но вот если по Договору аренды со множественностью лиц возможность самостоятельных действий по расторжению договора у арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне со множественностью.

Например, если арендодатель достигнет соглашения о расторжении договора только с частью арендаторов, договор не будет расторгнут.

Поэтому на стадии заключения договора следует предусмотреть возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. Это правило необходимо учитывать и при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя.

Вопрос: можно ли расторгнуть договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный на неопределенный срок, по желанию одного соарендатора?

В п. 2 статьи 450 ГК РФ прописано, что:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По общему правилу направляет уведомления  арендодателю и другим арендаторам о расторжении договора за 3 месяца (по общему правилу, согласно ст. 610 ГК РФ). Однако те не хотят расторгать договор, и арендатор обращается в суд.

В итоге: договор по такому уведомлению одного из соарендаторов расторгнут не будет.

Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 03.11.2015 No Ф09-6538/15 по делу NoА60-7747/2015 пришел к выводу: соарендатор не вправе отказаться от договора, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя и арендатора, если такой отказ не согласован со всеми соарендаторами и о нем не извещены все.

Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

Если несколько субъектов приняли решение об аренде объекта недвижимости, то можно заключать Договор аренды со множественностью лиц.

Объектом недвижимого имущества может являться земельный участок, здание, помещение, жилое имущество и прочее.

Аренда со множественностью лиц может возникнуть как в добровольном, так и в судебном порядке.

В добровольном порядке – если, например, на земельном участке располагается здание, которое арендуют разные собственники помещений, находящиеся в таком здании.

Как разъясняет нам Федеральная служба государственной регистрации:

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.

И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:

  1. должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
  2. должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
  3. должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).

Неделимый земельный участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.

Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

2. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок

Аренда земельных участков со множественностью лиц

При аренде земельных участков между сторонами зачастую возникают споры по использованию этого участка.

Например, при сдаче в аренду земельного участка лицам – собственникам помещений в здании, расположенном на этом участке, пропорционально площади их помещений, один арендатор строит забор на участке, другие против этого.

И спор рождается из-за того, что в договоре не был определен порядок пользования таким земельным участком.

Аренда со множественностью лиц на землях сельскохозяйственного назначения

П.1 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности. Условия правомочности собрания и количество , необходимое для принятия такого решения, установлены Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению.

В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Аренда помещения со множественностью лиц

В качестве примера особого порядка можно привести владение, пользование и распоряжение имуществом собственниками помещения в многоквартирном доме. В общей собственности в данном случае может находиться имущество. Это могут быть как помещения, так и части здания, земельный участок и расположенные на нем объекты).

Необходимо обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае если он был сформирован после введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В связи с этим независимо от того, проведена ли государственная регистрация права собственности, стороной договора аренды являются собственники жилых помещений в многоквартирном доме, и только они имеют право на заключение договора аренды.

Вопросы, связанные с передачей в аренду такого имущества, решаются путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. ВАС РФ обращает внимание, что по решению собственников может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Распространенным примером договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя является передача в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши – для размещения наружной рекламы).

Множественность лиц может возникнуть в случае, если собственниками передаваемого в аренду имущества являются собственники помещений в многоквартирном доме, а также собственники помещений в здании (строении, сооружении).

ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 ст.651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Резюме

Таким образом, главной особенностью договоров аренды со множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора.

Нормы, регламентирующие правоотношения сторон, являются диспозитивными, поэтому у сторон при заключении договора аренды со множественностью лиц есть возможность самостоятельно решить вопрос о распределении прав и обязанностей.

Источник: //zemarenda.ru/arenda-so-mnozhestvennostyu-lits/

ПравосудиеЕсть